為改善貧富差距，民進黨主席蔡英文拋出「不動產實際交易價格課稅」的政策方向，將分階段推動稅制改革。行政院長吳敦義調侃「把馬政府實境引述成自己的夢境，非常奇怪。」財長李述德則強調：「有些人了解不夠深入，不動產實價課稅早就在做。」不動產實價課稅影響層面深遠，究竟該不該實價課稅，技術上可不可行，都應審慎評估，期盼朝野冷靜思考，不要陷入無意義的口水戰。

我國不動產稅制最大問題是課稅的基礎以土地公告地價、公告現值、房屋評定現值為主，與實際交易價格嚴重脫節。依審計部九十九年度中央政府總決算報告，全台公告地價占一般正常交易價格百分之二二，其中，台北市約百分之三一，新北市約百分之二二，台中市約百分之十四，宜蘭縣只有百分之十。在公告現值方面，全台土地公告現值約占市價的八成，其中，台北市約占八成六，新北市約占八成五，台中縣約占七成三。

財政部強調「實價課稅」早就在做，不過，從上述統計可以看出，公告地價平均僅達市價的二成二，公告現值也僅達市價八成，不動產稅基長期受侵蝕，這是問題的癥結所在。令人納悶的是，如果實價課稅「早就在做」，那麼現行土地稅的稅基為何與一般正常交易價格差如此多？為何「不動產實價登錄制度」遲遲未上路？

民進黨提出的稅制改革有三項重點，一是公平，主張資本利得應公平納稅，以減輕薪資所得者納稅負擔；二是漸進，以逐年分階段方式建立完整制度，第一步從非自用住宅做起；第三是保障，確保自用住宅的負擔不會增加。蔡英文認為實價課稅是很複雜的工程，所以目標要清楚，手段要漸進溫和，讓衝擊降至最低。

二十年前王建煊在財政部長任內推動土地增值稅依實價課稅，引發外界強烈反彈，最後辭職以平息風暴。從這段失敗的經驗可以看出，不動產稅制若全面依實價課稅，牽涉大地主、不動產業者等龐大既得利益階層，當然會引發極大反彈，當時又未獲最高當局支持，註定了失敗的命運。這回民進黨重新思考不動產稅制以實價課稅，但把範圍縮小至非自用住宅，應是考量避免引發太大反彈。

不動產依實價課稅的前提是建立「不動產實價登錄制度」。事實上，六月上路的「奢侈稅」是依實價課稅，限定在二年內買賣的不動產課徵交易稅，不過，正因為「不動產實價登錄制度」遲未上路，奢侈稅中不動產交易申報案件與金額均不如預期。然而，如果「奢侈稅」是依實價課稅，有什麼理由「不動產實價登錄制度」遲遲不上路呢？
在「奢侈稅」生效之後，大都會區的房價繼續飆升，顯然到目前為止，「奢侈稅」未能產生財政部當初預期的效果。面對大都會區房價持續不合理飆漲，如何進一步使得不動產稅制更加公平，避免助長財團炒作，應是朝野必須共同省思的嚴肅課題。