文╱張瀞文

想要申辦「以房養老」嗎？銀行鼓吹用手中不動產，打造更好的退休生活，聽起來是個多贏方案，但並非人人適合。

台北市前副市長、政大地政系退休教授張金鶚，可說是推「以房養老」的元老級人物。他善意提醒民眾，根據他多年經驗發現，有4件事銀行不會告知借款人，想要申辦的民眾要留意。

1.貸款金額對屋主無優勢，不適合短時間內需要高現金者

張金鶚說，比起售屋拿到一整筆錢養老，以房養老每個月可以支用的金額會少很多。主因是「以房養老」方案，銀行要承擔利率的變動、房價的浮動、屋主壽命延長的風險等等，往往在估價及核貸時會趨於保守，最高7成，很多只核5成。也就是說，當房屋價值2000萬，可能只能核貸1000萬到1400萬的價值。

．提醒：以房養老最適合的對象是，想要在宅安老，身邊也有些退休金，銀行核貸後的每月撥款，只能當補貼退休族的零用錢。

2.每月領到的費用會逐月減少，記得把未來30年生活費納入評估

以房養老從第2個月起，就必須支付利息，領到的錢是「貸款金額扣掉利息」，因貸款採月付，金額每月累計，應還利息每月都會增加，所以你領到錢會一個月比一個月少。

．提醒：各銀行產品差異化愈來愈大，為了不要讓30年後的生活費，被貸款利息及通貨膨脹吃掉，在一開始詢問銀行時，就請他列出未來30年每個月的貸款金額、利息、實領金額，方便評估。

3.你可以為房子提高價值

張金鶚表示，以房養老每月領到多少錢，有3個決定因素，①房子估價價值；②銀行貸款成數；③利率。利率是固定的，但是房屋估價的價值與貸款成數並非不可變。

．提醒：申辦前，請粉刷你的房子，就像一般人要租屋或售屋前，都會把房子稍加整理，以求租賣好價錢。

4.貨比三家，開辦年數久的經驗也相對多

目前政府並無提供諮詢的平台及服務，所以想要申辦的民眾必須自己到各家銀行詢問、比較後做決定。

．提醒：在政府還未提供第三方的諮詢服務前，多方比較絕對是必需功課，但是若方案看起來不相上下呢？張金鶚說，辦理方案愈久的銀行經驗愈豐富，也會相對可靠。

在宅安老 捐房換照護

張金鶚，一個談到「以房養老」同時會被提起的名字。

張金鶚在政大地政系任教32年，2019年8月退休，在台北市副市長任內，祭出豪宅、囤房等稅制改革，也力推以房養老政策。

身為以房養老政策的推手之一，已婚但無子女的張金鶚，被問到晚年會不會以房養老，他想都沒想就答「會啊！」只不過在他心中最理想的以房養老，是「社會照護方案」。

早在十幾年前，張金鶚就看見即將邁向高齡化的台灣，嬰兒潮世代許多人都是「窮得只剩下房子」，便引進國外以房養老政策，希望老年人可以自給自足且有尊嚴的「在宅安老」。

目前國內推出的以房養老方案，因為不確定性高，銀行實際上只敢貸5到7成，許多人打拚一輩子的房子，每月能領的有限，很難藉著這筆錢過好生活，無法實現張金鶚當初力推的理想。

張金鶚說，社會照護方案是台灣獨有。他希望自己的人生可以做到「這輩子賺的、這輩子用完」，在人生最後一個階段，將房子捐贈給信任的公益組織，造福更多的人。

但張金鶚說，目前的法令紛亂，政策配套不足，致使以房養老政策推行不易。他呼籲應該訂定「以房養老特別條例」，訂配套的定型化契約，有專責機構提供諮詢，讓民眾可以有更完整資訊做選擇。這樣，離有尊嚴的在宅安老的社會，才會更靠近。

解疑12問

以房養老雖然開辦多年，但仍有許多民眾不甚了解，記者訪談金融機構及自認將來恐有此需求、會考慮申辦的民眾，整理出12大疑惑的懶人包，方便讀者能快速對以房養老有粗略了解。

Q1 申辦有無房子大小及屋齡限制？

房子大小及屋齡並無特別限制，但這2個條件銀行在審核借貸額度時，都會納入考量，主要是看房屋價值。

Q2 是否需要找保證人？

各家銀行規定不同，視個案風險考量，會請借款人主動提供。但以房養老另有項特別的要求，設定通知義務人，若貸款人在貸款期間身故等特殊狀況，義務人要通知銀行。

Q3 辦人有無最低年齡限制？

因為是「養老」， 多數銀行規定年齡為60至65歲。

Q4 我單身身體狀況不佳，想提早申辦，年齡門檻可否再降低，例如50歲？

不行。

Q5 申辦要繳手續費嗎？

要，相關費用包括開辦費、徵信調查費等等，各家銀行收費不同，約5000元左右。

Q6 還未核准前，中途不想辦了，手續費會退嗎？

開辦費核准後才會收取，徵信調查費每筆300元已支出，不會退費。

Q7 之前有房貸還沒清償，可以申辦嗎？以房養老採浮動利率有上限嗎？

可以，但銀行會評估房產總值，並會把尚未還款金額納入考慮。利率雖然無上限，但回歸民法規定，年息超過20%部分無請求權。

Q8 申辦聽說很複雜，坊間有代書承攬，一定要找代書嗎？申辦到撥款要多久？

不用，銀行會有專人處理。申辦到撥款通常2至3周。

Q9 以前有信用瑕疵，如卡債、退票，但申辦時已無，可以申辦嗎？

銀行會個案考量。

Q10 如果借貸30年期已滿，會把我掃地出門嗎？

到期應還款，但可個案審核延長到期日。

Q11 若因生病長期住院醫療，貸款會中止嗎？

不會，但貸款期間銀行會定期確認當事人是否確實領取月付金，半年或定期探視借款人，如無法聯繫，才會暫停撥款。

Q12 貸款期間失智了怎麼辦？

借款人若因失智等因素喪失行為能力接受監護，經監護人同意，銀行仍會繼續撥款，若監護人不同意，可能衍生契約無效問題，銀行就無法撥款。（整理╱張瀞文）

本版與聯合報「橘世代」周報合作