文╱沈婉玉 圖╱資料照片

工作近30年，陳大姐實在不想再過著時常得搬家的租屋日子，咬牙在新北近郊買了一間房，與年邁的父母同住。

幾年前母親過世，近90歲的父親身體狀況也不甚佳，未婚的陳大姐原本盤算，等自己老去，房子就給侄兒侄女。

但看到兩個哥哥及侄兒女們，對臥病父親的冷淡，她開始質疑，當她需要照護時，哥哥、侄兒會理她嗎？房產還要留給迄今仍是無殼族的哥哥們嗎？還是申請以房養老，讓自己晚年不用擔心仰賴他人，但這樣會不會傷了手足情，陳大姐陷於掙扎。

銀髮族接受度逐漸上升

許多以房養老的申辦者也都有類似陳大姐的疑惑，要不要遺留房產成了最大的心理障礙。金管會統計，去年截至6月底，全國以房養老核貸件數共3598件，比起2018年同期增加921件，顯示以房養老的觀念，銀髮族的接受度逐漸上升。

合庫銀行高層指出，辛苦了一輩子，老年生活不應太辛苦，又不想讓收入有限子女承受太大壓力，透過以房養老，提供生活必需的花費在家養老，是合庫2015年首創以房養老貸款的主因。

滿60歲名下有屋可申請

不過，開辦後發現，不少長輩其實並不缺生活費，但希望透過以房養老讓自己手頭更寬裕，以提升生活品質。很多人會擔心，以房養老真的可靠嗎？會不會「債留子孫」？

依據內政部統計，國人60歲以後平均餘命為22年，也就是82歲，以房養老貸款期限最高上限為95歲，較平均餘命多出13年，貸款養老期限足夠安享天年。

以合庫為例，只要年滿60歲名下有房子的年長者，都可提出申請，年齡加借款期間要大於或等於95，依據房產的價值、貸款成數及借款期間的不同，月領金額也會不一樣。

活過95歲上限房子照住

如果以房養老已活超過95歲，合庫高層表示，以房養老是長照的一環，基於社會公益，銀行不會收回房子，還會每月繼續撥款照顧。

由於辦理以房養老要留下繼承人的聯絡資料，做為緊急聯絡人，通常是子女或配偶，他們有義務告知銀行貸款人的狀況，銀行也會定期查核。若貸款人因無法自理需要入住長照機構，可結合安養信託，將以房養老的月領金額直接撥付給機構。

活化資產每月「領薪水」

資產活化的方式很多，有人認為將房子抵押貸款拿出來投資，可能獲利更高，但投資有風險，還要小心被騙。以房養老是月月支付，銀行只負責代管及撥用，但房子所有權和使用權都還是自己的，讓年長者有如領薪水一樣安穩過日。

各家銀行申辦流程、貸款成數、利率、期限、借款人申辦門檻、相關費用及權利義務等不盡相同，需了解清楚。

65歲擁1800萬元房 月領2.4萬

案例：65歲，房價市值1800萬元，申辦以房養老，未來每月可領多少錢？

合庫方案

若借款30年，最高核貸成數7成為1260萬元。借款30年為360期（30年x12月），則首月可領3.5萬元（1260萬元÷360期）。

但第2期以後開始要付利息，以利率2.16％試算，雖然利率固定，但因貸款採月付，金額會每月累計，應還利息每月都會增加，但扣息上限最高為1.1萬元，一直到銀行扣除利息，每月實取金額只有2.4萬元時，銀行會暫時終止扣息，利息將先掛帳，等30年、第360期期滿，再1次付給銀行利息。

合庫補充，申貸者的「年齡」、「授信期間長短」及所提供的「不動產鑑估價值」，包括坐落地點、屋況及其未來市場性等因素，都會影響每月撥貸金額的多寡。

．第1期╱3.5萬

．第2期╱3.5-本次應繳利息【3.5萬（利息本金）×2.16％╱12個月】=3.5萬-63元=實際可支配金額

．第3期╱3.5萬-本次應繳利息【7萬×2.16％╱12個月】=3.5萬-126元=實際可支配金額

當「實際可支配金額」降至2.4萬、也就是每月應繳利息達1.1萬元時（利息收取上限每月撥付本金之三分之一），超過的部分掛帳，每月實際可支配金額維持2.4萬。

以養老30年期滿估算，申辦人因銀行終止扣息，掛帳待還利息約為108萬9006元。

土銀方案

視貸款成數不同有2種方案

方案1／貸款成數超過5成，計算方式和合庫相同。

方案2／貸款成數低於5成（含5成），則可採利息全數掛帳方案。

以本案例採全掛帳方案試算

房屋估價1800萬元，只貸款5成，為900萬元。借款30年，共360期（30年×12月），則平均每期撥款2.5萬元（900萬元÷360期）。

也就是每期實際可支配金額均為2.5萬元，至期滿再連同本金，1次還給銀行。

若以利率2.2％來試算，期滿掛帳利息為297萬8266元。

愈來愈多人認同「我的房子就是我的退休金」，有意申辦以房養老貸款。但因以房養老是市場上相對較新的貸款商品，民眾不熟悉、疑問也多，加上事前未與家人充分溝通，且處理過程會比一般房貸長，常常辦到中途「喊卡」。

銀行主管根據過往實例，整理出以房養老貸款常見2大誤解及4大疑問：

房子是退休金 搞清楚貸款問題

2大誤解

1.申辦後房子就變銀行的

以房養老貸款只是把房子抵押給銀行，所有權及使用權還是借款人的，到期只要清償借款，房子就會回歸所有權人或繼承人。

2.期限未滿，往生會吃虧

若申辦後身故，生活費還沒領完，銀行會先洽繼承人，詢問願不願意還款，若未積欠利息，就只要償還已借貸的本金，若有積欠利息，則要連同本利一起還。不願還款，銀行才會拍賣房子，清償後若有餘款會交付給繼承人，不會吃虧。但若拍賣所得不足以清償本利，建議繼承人選擇拋棄繼承免於被追討，銀行會將未清款列為呆帳。

4大疑問

1.貸款中的房子是否可申辦？

可以，但銀行會將目前沒還完的房貸金額，納為考量。

2.出租中的房子可否申辦？

可以，但通常銀行辦理出租房屋估價時會扣除押租金，放款成數會降低。

3.身故後房子如何處分？

銀行會先請繼承人清償借款，繼承人可出錢清償、或自行售房來償還，或與銀行協商，改由繼承人「借新還舊」。若繼承人不願處理，銀行才會聲請拍賣。

4.借款人失智了怎麼辦？

若借款人因失智等因素喪失行為能力，經監護人同意後，銀行仍可繼續撥款。

誰適合以房養老？

名下有不動產但無足夠現金維持退休生活之需。

●想活化不動產在宅安養又不願造成子女負擔。

●希望獲得充足資金過更優質養老生活。

●想預先規畫退休資金來源的人。

貼心提醒

●以房養老貸款利率隨市場變動，若利率上升，月領金額會下降，可能影響生活品質。

●多數人有將資產留給子女的想法，若以房養老，要考慮子女未來的清償能力。