據國內一家房仲業者調查發現，從去年第三季金融海嘯爆發，到今年第二季止，台北市商辦的總體空置率，增加了百分之二點三六，租金也下跌近百分之六，由於景氣復甦緩慢，業者認為除非兩岸簽署MOU和ECFA，否則未來商辦租金難有漲幅。

筆者對這種說法存疑。首先，長期來看，台灣人口減少已是趨勢，據統計，台灣到二○五○年僅剩一千八百九十萬人，減少近兩成人口，假設房屋供給量從今天起不再增加，也至少有百分之十七的房屋必須被消化，何況近年來國有地不斷出售，加上捷運的通車形成新商圈，造成商圈轉移，都讓商辦數量不斷增加；也就是說，台灣的房地產市場供給面不斷增加，但需求面卻不斷下滑，情況若持續不變，商辦房地產很難恢復往日榮景。

其次，電子商務的成熟，購物行為的網路化，就算沒發生因人口減少而造成的市場供需失衡問題，正蓬勃發展的電子商務，勢必將快速減少商辦的承租，以出版業為例，SARS過後電子商務成熟，愈來愈多的消費者已接受在網路商城購物，造成網路書店業績快速成長，實體書店因業績不斷萎縮，歇業者眾，造成商辦閒置。

不只是出版業，百貨零售實體通路，也因網路購物崛起而大受影響，愈來愈多的人選擇在網路上開設虛擬商城，頂多搭配開設一到兩家實體店面作展示，未來百貨零售業者的實體店面，大概只有大型購物商城、品類專賣店，小型零售店面大約只會剩下便利超商、餐飲門市，而辦公場所將會往租金低廉的郊區移動，甚至改為電子通勤，員工可在家工作。

人口結構的轉變、網路新世界的崛起，才是真正衝擊台灣商圈發展，與商辦出租的結構性原因，加上台灣長年來住辦混合，造成商圈過度供給，本就不利商圈發展規模（天母商圈就是例子），再碰到外在環境劇烈變動，老舊小商圈很難撐過商業變革的衝擊，這也是近年來建商多在都市精華地段，大推豪宅而不推商辦大樓建案的原因。

王群（台北市／行政人員）