【本報台北訊】中央銀行第二季理監事會議上周決議維持選擇性信用管制措施不變，但根據央行會後公布的房市專題報告，央行點出未來房市管制退場的三大觀察指標，包括新推案房價是否降溫、房價漲幅是否回到國際合理水準，以及房價所得比是否進一步改善。換言之，即使集中度下降，房價問題若未明顯改善，央行短期內仍難鬆手。

央行統計，截至今年5月底，全體銀行不動產貸款餘額達15.25兆元，較去年6月底增加1.3兆元，但受惠台股交易熱絡帶動個人理財周轉金及證券金融相關放款增加，其他放款餘額大增4.96兆元，使不動產貸款集中度由37.61%降至35.17%。

據悉，這次理監事會中討論到是否再度放寬房市管控，但理事間沒有交集，主要是因集中度雖然下降到滿足點，但房價沒有下滑跡象。央行資料顯示，今年第一季全國住宅價格指數已較高點下跌1.1%，整體房市出現盤整跡象；但另一方面，央行最關注的新推案房價指數年增率仍有0.2%，台北市、新竹縣市及高雄市的新推案價格更續創高。

新推案房價指數 央行最看重

消息人士指出，新推案房價指數為央行最看重的數字。房產業者認為，若將新推案價格視為觀察房市降溫的重要依據，可能無法完全反映市場現況。市場上不少建商透過贈送裝潢、家電、車位或提供優惠付款條件等方式讓利，實際成交價格已有鬆動，但不會反映在房價指數。

第2個央行關注指標為房價累計漲幅，由於台灣仍居主要經濟體前段班。以國泰房價指數計算，房價累計上漲86%；若以信義房價指數計算，也有近5成5，除澳洲、美國外，僅台灣突破5成。扣除通膨因素後觀察實質房價漲幅，台灣仍明顯高於澳、美。

市場人士表示，疫情期間全球資金寬鬆，台灣又受惠科技產業發展與出口成長，帶動資金回流及住宅需求增加，因此房價漲幅相對突出並不令人意外，但從政策角度來看，若房價累計漲幅仍明顯高於其他主要經濟體，央行必須持續關注市場。

第三項指標則是房價所得比。央行指出，近一年隨著房市交易降溫，中位數房價下滑、家戶可支配所得增加，全國房價所得比已由2024年第3季的10.8倍降至去年底的9.3倍，創下2021年底以來新低。若與國際主要國家相比，台灣仍僅低於澳洲的9.7倍；以城市相比，台北市房價所得比達14.6倍，甚至高於香港的14.4倍。

市場人士分析，購屋負擔是社會對房價問題最有感的原因之一。但此問題涉及整體薪資水準，若依此當作鬆綁指標，似乎不太合理。

裁量權由銀行認定  另類鬆綁

中央銀行理監事會雖維持房市信用管制措施，但據了解，央行對部分實務運作已逐步釋出彈性。無論是受土方清運新制影響的購地貸款，或是換屋族出售舊屋期限問題，央行都選擇將裁量權交由銀行依個案認定。金融圈人士分析，這類做法雖非正式鬆綁，但實務上讓銀行可依風險自行處理，相當於管制措施鬆綁。