文／記者李碧華

被視為政府打房必殺密笈的「房地兩稅合一」拍板定案，將在明年元旦啟動，市場的不確定性因此逐步掃除，房地產往後重點放在「短期加重、中期合理、長期優惠」，要不要汰弱留強，都值得民眾深思，連速食龍頭麥當勞都因房地產獲利變動而撤守台灣，引起關注。

財經專家，執業會計師陳俊廷觀察，現行房屋及土地交易分開課稅，土地按公告現值計徵土地增值稅，不再課徵所得稅；房屋稅大多數按房屋評定現值計徵所得稅，導致稅負偏低，且與國際稅制不一致，因此，「立法通過新制，並配套將所增加稅收用於住宅政策及長期照顧，無異能夠維護居住正義、改善貧富差距，合理配置社會資源。」

陳俊廷說，新政策上路前，未來房地產資產將重新配置，成為投資客或自住者節稅策略。常見的資產重配置方式包括墊高房地產之前次取得成本、開設法人公司、交付信託、改用贈與或留待變遺產等。「因為房地合一的稅基是按照房地交易資本利得來課稅，當資本利得少時，稅負就會低。」他指出，目前許多豪宅持有者從第一手持有至今而尚未移轉，紛紛趁著此次新政策實施前，為未來出售預作節稅規畫及資產重配置，透過「左手換右手」的交易策略，墊高此次房地產的取得成本，並結算部分的獲利金額，降低未來再出售時，帳面上的獲利。

陳俊廷也認為，另一常見的資產重配置為，個人成立公司進行買房，其契稅、印花稅或房屋稅、地價稅等皆與個人持有無所差異，差別只在於處分不動產後的資本利得，「用企業名義是按營所稅稅率百分之十七課徵，但若是以個人名義持有，則會被列為財產交易所得來課稅，最高可能會被課到百分之四十五。」若公司再將該盈餘轉至第三地境外公司後，就很難再掌握其稅負了。

陳俊廷說，目前房地採不同課稅機制，土地依公告現值課徵土地增值稅，房屋則依房屋評定現值課徵財產交易所得稅。房地合一新稅制乃是以房地整體實價交易之所得額，並允許減除已完納土地增值稅的漲價總數額為稅基所計徵之所得稅，其稅率由累進稅率變為單一稅率。此案實施後，勢必會引發一波資產重配置浪潮，有可能為節稅或亦有可能是將目前所持有之房地產獲利了結，並轉換成其他的投資標的，對於政府財政及經濟影響，的確是後續值得觀察及注意的。

民眾要留意的新舊交接

名稱 說明 民眾要留意

重購退稅 2年內除了小換大（購買總價超過舊宅出售總價），可全額退稅之外，「大換小」也可按比例退稅， 5年內不得移轉、遷出戶籍、出租等條款。

登記日為基準 購屋者在2016年之後出售房屋，仍是採舊制土增稅、財產交易所得課稅。 依據「登記基準日」為課徵原則而非「簽約日」。

分離課稅 與舊制財產交易所得併入綜合所得稅之中不同，房地合一為分離課稅。 完成過戶次日30天內須繳納。

自用住宅定義 夫妻及未成年子女設有戶籍、持有，並有居住事實，連續滿6年且無供營業使用或出租，滿足此條件後，可享400萬元免稅額。 自用民眾未住滿6年，則按照一般稅率課稅，包括持有1年以下課徵45％、持有1~2年35％、持有2~10年則課徵20％稅率。