年關將屆，物價已連續數月上漲。日前有大型上市建商宣布降房價二成到二成五，似乎是對庶民荷包友善的舉措。但實情如何，有待觀察。

國內都會區房價飛漲，一般公寓動輒二、三千萬元一戶，上億豪宅更比比皆是，受薪階級望房興嘆已是常態。高房價導致高民怨，危及民眾對馬政府的支持度；不得不採取各種打房措施，包括奢侈稅、縮減貸款額度等；其中最具體的做法，則是在去年底透過立法、修法方式，通過所謂的居住正義五法，希望抑制房價繼續飆升。

一連串的打房措施似乎初見成效，去年十二月，房價比天高的北部房市出現急凍現象，都會區預售屋推案果然大降，創十年來單月新低，只有五個新推案，總案量只有六十億元，台北市更是破天荒零推案。建商大嘆「比ＳＡＲＳ時還慘！」

再加上近日有建商主動宣布降價至多二成五，房價鐵板似乎出現鬆動現象，民眾購屋壓力可望稍減。然而，事實真是如此嗎？

國內建商何其多，目前只有一家宣布降房價，而且是高檔售案，一坪由一百二十萬降到九十萬，這樣的房價，三十坪也要二千七百萬，庶民還是買不起。何況，雖然有人對高房價開了第一槍，但表示會跟進的建商卻少；看準土地供應有限的先天優勢，已經賺飽的建商大可留中不發，靜待再起時機。

而所謂北台灣房市急凍，未必是政府打房見效。自從歐債危機以來，全球景氣趨緩，而預測這一波不景氣至少要持續到今年第一季、甚至到今年上半年。眼見大環境不景氣，建商當然不會盲目推案。

抑制房價不可能靠業者降價，最重要的，必須是政府提出有效的政策工具。檢視馬政府提出的居住正義五法，實價登錄制固然有助房價透明、有利購屋民眾貸款，但對建商來說，實價登錄只傷皮，無損於本。真正能嘉惠購屋者的，是實價課稅。為免引起建商反彈，並未實施實價課稅，為「土地三法」修正留下為德不卒的遺憾。

目前，藍綠陣營為了選票，都喊出社會住宅的政見支票。住宅法甚至明訂，政府應興建只租不賣的社會住宅，比例高達百分之十，供弱勢租用。但對照目前國內只有百分之零點零八的社會住宅，百分之十的目標，後者是前者的一百二十五倍之高！在法律沒有明訂時程下，如何讓目標不至變成空中樓閣，需要更明確的做法。

而民進黨總統候選人蔡英文承諾，在都會區興建八十萬戶社會住宅的說法，也因僅土地取得就困難重重，而顯得困難重重，落實不易。

在民眾、學者一再呼籲下，政府已經看到土地、住宅問題，也提出相對應的措施，至少今後在土地徵收方面，會回歸以市價為準，對被徵收者是相對合理的做法。

然而，真正關鍵的，是住宅供需間的平衡與價格的合理與否。居住正義五法必須在良好的立法宗旨之外，進一步提出明確時程與執行配套措施，使法律得以落實，這才是政府修法的終極目標，才能獲得民眾的支持。