政府近年為了增加社會住宅的供給數量，大力推動包租代管政策，透過民間業者媒合閒置住宅，帶動包租代管產業迅速壯大，可是政府相關的監理政策沒有跟上腳步。

日前，國內最大的包租代管業者兆基屋管公司出現財務危機，敲響的不只是一家企業的財務問題，更是整個包租代管制度的監理警鐘。

為了讓買不起房、租屋負擔重，或是在一般租屋市場較弱勢的民眾能獲得較合理的居住條件，政府近年透過興建住宅、包租代管、租金補貼等方式，增加社會住宅的供給量。

其中，包租代管政策的核心是透過專業租賃業者擔任管理角色，政府給予賦稅減免與補助，以活化民間現有住宅，取代政府直接興建。

政府帶頭支持與鼓勵包租代管業務，使有的包租代管產業也從單純的住宅服務，走向大規模資金經營，兆基屋管公司便是其中的龍頭案例，甚至發行所謂的「公司債」，打著政策背書與年息百分之八、九的高利誘因，向民間吸金。

如今兆基屋管負責人聲稱「投資失利」，爆發財務危機，大批房東、房客、民間投資人的權益受到波及，才讓社會大眾發現政府對於包租代管的相關制度與監理竟然付之闕如。

首先，包租代管公司雖然與傳統的房屋仲介業性質不同，傳統房仲主要媒合交易，成交後收取服務費；但包租業者則是向房東承租房屋，承諾契約期間支付租金，再轉租給房客，同時向房客收取租金與押金，每月進出的資金流同樣非常龐大。

但政府卻未要求包租代管業者跟房屋仲介業者一樣，建立租金及押金專戶制度。

為了避免包租代管業者把代收款拿去支付展店、人事、行銷，甚至填補其他資金缺口，導致後續無法支應房東租金等費用，影響房客的居住權利，政府應強制屋管公司向客戶收取的資金，與公司營運資金隔離，大型業者更應導入銀行信託或第三方保管機制。

其次，應建立資本額、淨值與承租規模連動制度。不能讓一家資本額有限的公司，無限制包租代管上萬戶住宅。

業者代管規模愈大，最低資本、流動準備及履約能力要求就應愈高。如同銀行不能無限制吸收存款一樣，包租業者也不能以有限資本承擔無限的業務量。

第三，建立履約保證制度。政府應要求達一定規模以上的業者提存履約保證金、投保履約保證保險，或建立產業共同保障機制，防止業者一旦違約，不致牽連無辜的房東與居於弱勢的租屋族。

第四，主管機關應該建立公開透明的資訊揭露平台，定期公布包租代管業者的財務健全度、承租規模、履約違約率，以及民眾申訴案件的處理情形。

包租代管業務牽涉的並不只是一般商業交易，而是房東的房產、房客的安居、民間投資人的投資安全，以及政府社會住宅政策的公信力。

政府以「居住正義」之名扶植包租代管，不能只是一味衝高社宅的政策數量，更應同步建立監理防火牆；否則，當政策光環成為業者取得民眾信任的招牌，最後卻由房東、房客與投資人承擔風險，受傷的不只是人民的荷包，更是對國家政策的信任。