文／記者李碧華 圖／皇冠

買房子無疑是人生重要的大事，也是艱難且辛苦的決定。每一個經歷縮衣節食看過數十間房子才下決心買房的人，都有過這樣的心情：會和這房子天長地久，將在這裡結婚生子……但事實上，是這樣嗎？

三立新聞台「54新觀點」節目主持人陳斐娟從小就有金頭腦，她不奉行「勤儉致富」，深信「賺錢」比「存錢」更重要！不願追求名牌和享樂，把賺來的錢都拿去好好投資。

在財經界鑽研多年，陳斐娟觀察到市場的不敗法則無非是，「正確觀念，觀念對了，買什麼都能賺！」她快人快語說，只要選對投資標的，靈活運用各項理財工具，也能快速累積財富，實現人生的夢想。名下擁有四間房子，財富像雪球般愈滾愈大的她直覺，「任何房子，將來有一天都是要賣的，那就應該無時無刻，必須把房子將來怎樣才會賣得好的條件，放在心上。」若不是這樣，脫手時就會付出悔不當初的代價。以她數度買進賣出的豐富經驗來看，只站在當時的立場來挑房子，是很危險的。

「我人生中第一間房子在台北市信義路一間小套房。當時的我單身不婚，早出晚歸，收入尚可，積蓄不多。我覺得既然是我一個人生活，待在家裡的時間又不多，只要找一間交通方便、覓食容易的小套房就夠了。」民國八十六年的股市指數，高點曾衝到一○二五六點，雖然隔了一年，有些壓回，但整體環境熱絡、景氣預測樂觀，完全是一片榮景。當時新房子銀行給的貸款成數高，大約有八成左右，有些甚至可以貸款到九成。

「如果把房地產市場比喻成股市，那商辦就是法人鎖單，店面是主力標的，豪宅是大戶庫存，一般住宅是波段投資人的持股，而小套房則是融資籌碼。」她專業十足的分析，一般融資籌碼的特性就是漲易遇壓、跌易超跌，景氣好的時候，會成為主力大戶試單的工具，在股市，主力大戶通常會在大筆買進前先小量用融資試單，試試看市場的水溫如何？賣壓重不重？「小套房就如同股市中的融資籌碼，經常被投資客拿來做為測試市場氣氛或作價的標的。」

陳斐娟發現，景氣熱絡時，小套房通常會先漲，但真正能享受大波段漲幅的卻是店面或豪宅。當景氣遇到寒冬時，小套房抵禦寒冬的能力最弱，最容易成為追殺的標的，非常難賣得出手，即使好運有了看得上眼的買家，也會因為難取得貸款而打退堂鼓，因此籌碼也最亂。「第一棟小套房一切的一切，都像為我量身打造，我原本滿意極了。」

萬萬沒想到，後來到內湖電視台工作，薪資收入三級跳，銀行利率往下掉，這間當初準備要和它天長地久的房子，想賣了。「問題來了！要賣給誰？賣給小家庭，空間太小；賣給單身帥哥，高度太矮；賣給有為青年，地段太貴。」所以，陳斐娟學會的第一堂房地產課就是，任何房子有一天都是會賣的，你在買的時候就要想，你將來要賣給誰？

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三房 永遠是主流

完美的購屋答案究竟是什麼？陳斐娟會跟你說，三房，永遠是主流。它就像男人的白襯衫，適合每一個場合，每一種時機，永遠不退流行。男人在辦公室拜訪客戶、晚上參加喜慶宴客，同樣一件白襯衫，通通適合搭，只要換換領帶就可以了。三房的屋子就是這樣，你可以有各種安排，可以規畫書房、增加嬰兒房、父母房、客房或是休閒屋，有多樣的選擇，同時，也適合各種不同情況的買家，可以是三代同堂者，也方便有小孩的家庭，就算是單身，也是很棒的個人化空間。 陳斐娟說，買房時，千萬不要只站在自己的需求上考量，一定要想著，將來要賣給誰？所以，就算你是單身，也要盡可能選擇三房的產品，如果實在有預算上的困難，那麼，兩房的產品也很好。

陳斐娟小檔案

●輔大法律系財經組、政大EMBA畢業曾擔任台視新聞主播、年代新聞主播及東森財經新聞台主持人。

●現為三立新聞台「54新觀點」節目主持人，專業理性的分析和富有親和力的主持風格，深受觀眾喜愛，鼓勵大家不要夢想一夜致富，只要不怕失敗，勇敢地投資，就能創造出最大的財富。

●代言多項金融產品與房地產，著有《膽小存錢，不如勇敢賺錢》〈平安文化有限公司出版〉。

代銷的秘密

買預售屋

不是跑第一 就是殿後

●想要買到便宜的預售屋，最重要的眉角就是，不是跑第一，就是殿後。

●代銷預計會花建案廣告經費，一開始就得花的錢，所以一定會希望趕快把本錢回收，潛銷期買最便宜。

●剛公開銷售時，價錢也會比較低，等到代銷公司將初期的成本回收了之後，就會開始一波又一波的調漲價格。

●代銷向建商收取兩種費用，一是銷售佣金，二是超價的拆帳。銷售佣金通常是銷售金額的4.5%到6%，這部分多半是按月請款。

●超價拆帳也是要等到結案時才能請領，因為有些住戶會超價，有些住戶會折價，所以通常要賣完後才一次回溯回去計算，因此金額相當龐大。所以，「結案（Clean）」當然非常重要。

●銷售人員業界行情是底薪一天一千三百元，一個月就要三萬九千元，獎金另計。為了一、兩戶沒賣完，負擔一大批人事管銷費實在不划算。

●「結案（Clean）」，對購屋者而言，當然就是最好的殺價機會。因為殿後，所以代銷公司為了早日請領業績收入，也為了節省開銷，自然不會為了每坪一萬、兩萬卡住，就這樣撿到了便宜。

絕妙比方

二房像POLO衫

簡單輕鬆 壓力不大

如果說三房是男人的白襯衫，那兩房就可比做是POLO衫。現代人比較講求自然隨性，朋友聚會、運動打球、公司上班，穿POLO衫品味不錯又不失禮，當然，如果是重要正式的場合恐怕還是不太適當。

也就是說，兩房的產品，大致上可以符合現代人的需求。現代人孩子生得少甚至不生，家庭成員簡單，不管是單身、頂客族，或是一個孩子的家庭，甚至是面臨空巢期的銀髮族，兩房多半已能滿足需求，除非是三代同堂或家裡孩子較多，否則兩房的房子，就像POLO衫，簡單、輕鬆，壓力不會太大。

而小套房就像休閒短褲，上班不能穿、請客不能穿，身材變胖了也不能穿。