小米今年五月中旬透過仲介購得一中古屋，已支付貳拾萬簽約款，然點交之時，因豪雨之故發現屋子有漏水、滲水、壁癌等瑕疵，及木質地板積水、浸泡數日之毀損。經寄發存證信函後，也告知屋主估價總額四萬七千元，但屋主只願支付三萬元。請問小米可否解約，要求屋主返還她二十萬元？

 【解析】

房屋屬於不動產，為有體物，因此，房屋的買賣如果有瑕疵，也就是物有瑕疵。

 依照民法第三百五十四條之規定：「一、物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定，危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。二、出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」

今天房屋有漏水、滲水、壁癌等瑕疵，及木質地板積水、浸泡數日之毀損，顯然房屋有重大瑕疵，屋主（出賣人）應負物之瑕疵擔保責任。因此小米想解約，並請求屋主返還其簽約金是可以的。因為依照民法第三百五十九條之規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」

因此，房屋既然有重大瑕疵，小米自然可以解除契約，而且，小米不但可以解除契約，還可以請求屋主返還其當初交付給屋主的簽約金二十萬元。

不過，小米應注意的是，她的解除權有期間限制，依民法第三百六十五條之規定：一、酘酘為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。二、前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。所以小米應於時效期間內行使其契約解除權。

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