文╱沈婉玉

以房養老是銀行推出的商業型貸款，無論是採取「傳統型」平均逐月撥款，或是不動用就不計息的「循環型」養老方式，既然是貸款，就得付利息，但各銀行以房養老的利息較一般房貸高出許多，最多甚至高出1倍，而且是採取機動計息，想要安心度過人生下半場，務必要仔細精算。

．利率攸關能領多少

專家表示，以房養老是按月撥款，貸款金額逐月往上累積，要給銀行的利息初期可能不會痛，但逐月會愈付愈多，每月所領到的生活費也會愈來愈薄，直至利息收取上限，才不再直接扣利改為記帳，但等貸款期限到了或是申辦人往生，最終還是要結清。

目前市場上以房養老貸款利息最低1.85％，最高達3.5%，對比目前5大行庫新承作房貸利率平均僅1.615％，以房養老貸款的利率的確比較貴，最多甚至高出1倍。

同樣是用房子做為抵押，為什麼以房養老利率這麼高？

央行解釋，一般房貸隨貸款期間增加，借款人負債金額會愈來愈少，銀行風險也愈來愈小，以房養老貸款正好相反，貸款金額及風險會隨著貸款期間增加而遞增。

所謂的風險包括：壽命不確定性風險、利率風險、房屋跌價風險及授信風險。除風險外，土地銀行解釋，以房養老的貸後管理較一般貸款繁瑣，使銀行放款成本增加。

永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示，以房養老貸款有配合政府政策的性質，雖然萬一繼承人不願還款，銀行可以拍賣房子，但處理起來繁瑣又耗時，相對成本較高。

．注意利率變動風險

以房養老貸款採取機動計息，也就是利率會隨著市場變動，若升息或降息，貸款利率將隨著調整。升息使借款人利息負擔增加，實取生活費減少，可能「錢不夠用」影響生活品質，但相對的，降息時借款人可減少利息負擔，實取生活費增加。

有何辦法降低利率？

．銀行：有協商空間

銀行表示，利率得視擔保品的區位、借款成數、往來貢獻度及財力狀況等因素個案考量，分別酌予優惠。

目前各家承作的以房養老方案，土銀推出的「核貸金額未逾認定價5成，利息得採全數掛帳」，利息相對較同業低許多，且因利息全數掛帳，每月實取生活費較多且固定，頗受客戶青睞。

．房仲：機會不大

銀行雖表示有協商空間，永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示，有以房養老需求的長輩，多已退休沒收入，且手邊幾乎沒有多餘的現金，也無子女提供孝親，很難提出除了房子以外的條件，來向銀行爭取較低的利率。除非是銀行老客戶，否則機會不大。

他表示，銀行開辦以房養老的時間還不夠久，未來需求可能愈來愈大，銀行承作的經驗愈來愈多，更能掌握各種風險，或許未來利率談判的空間會比較大。現階段想要便宜，可留意有些銀行為配合政策或爭取業務，會推出優惠方案，可以趁促銷優惠時申辦。

未雨綢繆 教戰 4 守則

許多年輕人面臨薪水龜速成長，但房價高不可攀的處境，買房與存退休金似乎已無法兼得，應付日常生活開銷和付房貸就很吃力了，遑論存老本。專家建議，年輕買房時，不妨先把未來想以房養老納入購屋考量，並提供未雨綢繆的教戰4守則。

未來想要以房養老

該怎麼做？

．銀行這麼說：

以房養老是依據房屋價值來承貸，民眾可先研究各家銀行的以房養老貸款方案，確定自己買的房子符合貸款條件。例如，除土銀可接受夫妻共有房地外，多數銀行考慮貸後管理，都要求借款人單獨持有的土地及建物；如果買地上權住宅，只有房屋使用權沒有土地所有權，就沒辦法申貸以房養老。

．房仲這麼說：

未來想辦以房養老貸款，現在買什麼房子很重要。

首先，成為銀行的老客戶。選定有辦以房養老的銀行長期往來，建立關係。

第二，鎖定雙北、都會區。雖然郊區的房子比較便宜，但買雙北、都會區的房子，未來貸款成數才會比較高，以房養老的生活費才會夠用。

第三，避開地上權、套房。部分銀行不接受工業宅、農舍等房子，套房、坪數低於15坪的小宅也不承貸，因此現在買房時就要選定符合規定的房子。

第四，注重房子的保值性。自住的房子不用想太多，只要適於居住即可，但若考慮到日後要以房養老，就要考慮到房子的保值性，即使屋齡老了價格也很穩，甚至還能上漲。可選擇近捷運站等交通方便的房子；好學區的房子，鄰近公園、運動中心、圖書館等公共設施的房子，房價也不容易跌。

選對區段 房子 貸相 提高

工作大半輩子，薪水都拿去養小孩、背房貸。30年後，孩子大了，人生到了退休的階段，卻發現除了微薄的政府年金外，沒存下什麼退休金，想到年老時可能醫療花費就頭痛，此時，以房養老或許是獲取退休後每月穩定生活費用的好方法。

不過，先別慶幸自己年輕時咬牙買房的聰明睿智，要看看自己的老屋「貸相」如何。以房養老貸款和一般房貸很大的不同點是，只看擔保品的價值，也就是說，未來每月可貸得多少生活費，取決於不動產的價值。

銀行辦理一般房貸，都會審酌借款人的年齡、職業、收入等條件，若年輕且職業前景好，預期收入會逐年成長，過去債信又良好，會核給比較好的貸款條件。但以房養老不同，借款人的條件及「未來展望」跟前者完全相反，所以只看擔保品，也就是房子的價值。

究竟房子現值多少錢？銀行表示，受惠於網路資訊發達，借款人可自行運用「內政部不動產交易實價查詢服務網」（https://lvr.land.moi.gov.tw/homePage.action）揭露的相關資料，或參考「透明房訊」及各家房仲網站的成交行情價，初步了解房產的價格區間，可估算出若申貸以房養老，未來每月的生活費是多少，夠不夠用。

不過，想提高房子價值，有提高「貸相」的辦法嗎？例如透過粉刷、裝修等方式。

提高貸相怎麼做

．銀行這麼說：

土銀表示，以房養老鑑價作業與一般貸款案件相同，依照銀行訂定的「授信擔保品調查估價要點」辦理，評估擔保品的可靠性、整體性、銷售性，例如房地的坐落區位、屋齡狀況、交通便利等都是考量因素之一。

．房仲這麼說：

永慶房屋契約部資深經理陳俊宏指出，房子的鑑價是依據區位環境、屋齡、建材及附近房屋的平均售價估算，不太可能透過粉刷、裝修等方式提高房子的鑑價。

不過，每間銀行的放款經驗及放款政策不同，對房屋的鑑價也會有小小的差異。銀行鑑價雖然是「大同小異」，但上千萬元的房子，若有個小差異也會差了不少，有機會多個幾十萬元，建議可以「貨比三家」，找對自己最有利的銀行申辦。