文／楊靜雯整理

所謂給付不能，是指債務人所負的債務不能實現，無從依債務本旨而為給付的意思；而所謂不完全給付，則是指債務人給付之數量或品質有瑕疵，造成債權人因此受到損害的情況。

案例：

買方與房屋仲介簽約，並給付75%的款項後，發現房屋疑似位處於土壤液化區，連繫房仲詢問，房仲再三保證沒有問題。請問，在有此疑慮的狀況下，買方是否可要求退回已付的款項，或者可以透過什麼樣的途徑來保障自己的權益？

賴瑩真律師詳解：

依民法相關規定，因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，並且可以解除契約。因此就買賣房屋的情況來看，如果買方所交付的房屋狀況，沒有辦法達到使人安全居住的要件時，就可認定為「給付不能」，賣方可以此主張解除買賣房屋的契約，並請求相關的損害賠償。

但是相反地，如果買方所交付的房屋只是有些許瑕疵，雖然造成買方些許不便，或需要另行維修、保養的情況，但對於居住安全並未造成危害，這時候就只是屬於給付有瑕疵的「不完全給付」，尚未到達給付不能。此時，買方就只能請求減少價金，或請求相關的損害賠償，而無法解除契約。

在本案例中，買方發現房屋疑似位於土壤液化區，是否能構成解除買賣房屋契約的要件，應該要從下列幾點探討：

第一，房屋只是「疑似」位於土壤液化區，而非「確認」位於土壤液化區，尚無從判定房屋會遭受什麼具體的危害。

第二，即使房屋確定位於土壤液化區，是否一定會造成房屋損害，達到無法居住的地步？或者，對房屋構造並沒有太大的危害，還是可以提供正常且安全的居住空間？

因此，案例中的買方若想與賣方解除契約，請求退回已付的款項，就必須要證明房屋確實位於土壤液化區，並且房屋已經無法提供安全的居住環境的狀況，否則就只能請求賣方減少買賣價金，或請求相關的損害賠償了。

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