案例：小明出價五百萬元向法院投標買得房地一棟，並依拍賣公告繳納保證金一百萬元，法院諭知小明應於七天內繳納尾款四百萬元，惟小明之後發現該房屋漏水嚴重，故以此為由，拒繳尾款，並聲請法院撤銷該次拍賣。

解說：

壹、法律觀念：

一、依強制執行法所為之拍賣，性質上與買賣無異，即債務人為出賣人，拍定人為買受人，而以執行法院代替債務人立於出賣人之地位。

二、強制執行法第一百十三條準用同法第六十九條規定：「拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權」。

三、強制執行法第九十四條第三項準用同法第六十八條規定：「拍定人未繳足價金者，執行法院應再拍賣。再拍賣時原拍定人不得應買。如再拍賣之價金低於原拍賣價金及因再拍賣所生之費用者，原拍定人應負擔其差額。」、「前項差額，執行法院應依職權以裁定確定之。」、「原拍定人繳納之保證金不足抵償差額時，得依前項裁定對原拍定人強制執行。」

貳、案例解析：

一、小明向法院標得之房屋會漏水，係屬於物之瑕疵。雖然法院拍賣之性質為買賣，但是強制執行法已特別規定買受人就拍賣物沒有物之瑕疵之擔保請求權，因此小明標得之房屋會漏水，並不能作為聲請法院撤銷拍賣之理由。

二、小明沒有在法院規定的期限內繳納尾款四百萬元，法院應再拍賣該房地，如果再拍賣所賣得之價金，低於五百萬元及再拍賣所生之費用，法院會依職權裁定確定該差額，並以小明所繳納之保證金一百萬元中來抵償，如果保證金不夠抵償該差額，法院還可對小明的財產強制執行來抵償。

參、結語：

法拍屋因價格常較市價為低，成為許多人投標購買的誘因。但投標之前，要詳閱法院拍賣公告，以了解房屋占有現況、是否點交等資訊（第一次拍賣會在拍賣期日至少十四天前公告，第二次以後之拍賣，會在拍賣期日至少十天前公告），並於拍賣期日前，隨時注意公告內容是否有變動（一般法拍業者的刊物或廣告上所載之公告內容，不一定與法院公告內容相符，所以投標前，最好親自從法院官網上查看，或至法院公告欄查看）。又因拍定人對拍賣物沒有物之瑕疵擔保請求權，因此就欲投標之房地，宜自行向地政機關申請相關登記謄本查閱，並向鄰居或上網查詢等方式，查明是否為凶宅、海砂屋，或有其他瑕疵，否則得標後才後悔就來不及了。