編譯／林奕榮、劉品佳
何處是當今最佳的不動產投資？答案是非洲索馬利亞的海濱度假小屋。像瑞典公共衛生教授羅斯林這類統計學「怪咖」，似乎不太可能是房地產投資建議的來源，但這位「資料視覺化」先驅的推論卻極具信服力，甚至連專業地產開發商英國邦瑞地產、Klepierre，都在實踐羅斯林的理論。簡言之，全球人口的消長，為眼光長遠的不動產投資人提供一個罕見的良機。
祕訣在於人口統計資料。從現在到2100年，預估會增加30億的全球人口主要集中在都會區。羅斯林指出，這其中的1/3位於亞洲，其餘2/3出現在非洲。在2100年以前，西方已開發國家每年人口將成長1%至2%，全球其他地區則每年增加4%至6%。這意味著全球貿易形態將出現驚人的轉變。
羅斯林預測：「印度洋將成為下幾個世代的大西洋。」因此，從非洲索馬利亞首都摩加迪沙往北延伸至衝浪聖地金色沙灘，在未來幾十年將成為亞洲中產階級的絕佳度假地區。
索馬利亞就是這種當前看似不太可能的地產投資標的有趣例子，但這並非唯一的標的。隨著全球都市化的程度加深，對有意將資金置於更具創意地點的投資人而言，許多新的機會也不斷浮現。
瑞銀財富管理全球首席投資總監海菲勒表示：「許多城市正快速發展，特別是在亞洲及中東，投資人也正在尋求投資的其他標的。」他指出，都會區的基礎建設、居住、食品、用水以及公共衛生等投資領域，都對資金有大量需求。或許奈及利亞是最好的例子，從現在到本世紀結束，奈及利亞將是全球人口成長最快速的國家。目前該國人口數為1.84億，依據聯合國預測，2100年時奈及利亞的人口將達近10億人，成為全球第三大人口國，僅次於印度及中國。
印度將成不動產最大消費國
不動產投資不全然與人口數相關，所得程度也相當重要。中產階級數量成長最多的地區位在亞洲，據布魯金斯研究所預測，2030年時亞洲中產階級人口數量將從目前的5.25億成長至30億。印度將成為全球最大消費國，其中產階級每年的消費支出預估為12.8兆美元。
房地產經紀商第一太平戴維斯的全球研究主任巴恩絲，看好亞洲度假地區將是投資成長區域。她表示：「除了日本的的滑雪景點外，亞洲創造的財富尚未進軍旅遊地產業。」不過，她對於依據過去的表現來推斷旅遊地產未來的表現相當審慎，她說：「歐洲人喜歡海灘，不代表中國的中產階級一定喜歡。」
與亞洲形成對比的是北美地區，中產階級的數量預計將減少1600萬，歐洲地區預測約僅成長1600萬。美國中產階級的消費支出，預估將從2009年的每年4.4兆美元，在2030年時減為4兆美元。這種戲劇性的變化，部分原因來自於整體人口總數的減少，中國則將成為「最大輸家」，原因則是一胎化政策之下，在未來80年內中國人口數將減少3.16億。
此外，已開發國家的人口減少，投資機會仍然存在。年輕族群數量雖然下滑，但銀髮族的需求卻增加，例如退休住所、第二個住家、高爾夫球場、護理之家以及醫療設備等範疇。
部分不動產商已開始採取行動，邦瑞地產已重擬業務計畫，將銷售目標從傳統的首購族年輕家庭，轉向較高齡、希望在下一代遷出後換住較小房屋的族群。
東京商辦 需求大爆發
據美國不動產顧問公司世邦魏理仕（CBRE）調查，東京是亞洲最熱門商用不動產投資地點，辦公室、零售店面和旅館最受歡迎。
CBRE的最新報告顯示，日本今年第1季的不動產投資總額達84億美元，全球居冠；不但比位居第2的澳洲高出逾1倍，流入的資金更比中國或新加坡多出近4倍。
CBRE調查基金經理人、不動產公司、退休基金和主權財富基金等業者最想投資的地點，22%選擇東京，僅次於倫敦。雖然有33%的人選擇投資倫敦，但2014年投資倫敦的實際金額卻下滑11%，東京反而大幅成長58%。
CBRE亞太地區研究秦姓主管表示：「這是10年來首見東京商辦需求成長，而且主要是由日本企業帶動，他們在貨幣寬鬆政策和出口成長的鼓舞下，開始壯起膽子投資。」
不僅僅是商辦，不動產租賃市場也見成長。CBRE預期，東京銀座的頂級零售店面租金，未來兩年將上漲10%，高於上海和台北的預期成長4%。CBRE另預期新加坡的零售店面租金將下滑2%，香港地區則將下滑5%。
事實上，日本企業的確是國內頂級不動產的最大買主。Hulic公司以2.45億美元的估價，買下東京迪士尼度假村的官方旅館「東京灣舞濱飯店」，期待日後的觀光人潮能帶進可觀利潤。
Hulic公司另在東京流行重鎮淺草區買下兩棟大樓，並打算在2020東京奧運舉辦前改造為多功能複合式建築，吸引外國觀光客前來。這兩棟建築原先是由日本中央競馬會（JRA）使用，據稱交易價值高達1.4億美元。
而在眾多的國際投資者中，新加坡主權財富基金「新加坡政府投資公司」（GIC）以約14億美元買下位於東京車站旁、有四季飯店（Four Season Hotel）進駐的Pacific Century Place丸之內大樓。高盛資產管理公司則以約3.25億美元，買下東京商業區丸之內的五層樓建築「GranTokyo South Tower」。
未來幾年內隨著供需漸趨平衡，東京商用不動產的熱度可能會逐漸冷卻。
但CBRE亞太地區研究秦姓主管認為新的機會即將浮現：如果跨太平洋夥伴協定（TPP）果真談成，將為日本帶來正面影響。以中國和南韓去年11月簽訂的自由貿易協定（FTA）為例，在協定簽署後，中國公司積極在首爾尋找商辦物件，讓當地商辦需求大增。
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