案例：

　志偉名下有塊農地，出租給他人，約期七年，不料才第三年，承租人就不再支付租金，幾次電話連絡，對方皆置之不理，志偉很煩惱，想詢問該如何解決？

　郭怡青律師詳解：

　法律對於農地的出租有較嚴格的規定。依據民法規定，耕作地租賃於期滿前，承租人租金積欠須達兩年的總額，才能提前終止租約。所以，如果承租人積欠的租金尚未達到兩年總額的話，志偉不能提前終止租約。而且土地法也規定，如果承租人即使只支付部分租金，志偉也不能拒絕接受。

　至於該如何處理，土地法規定，農地租賃雙方發生爭議時，可請求當地地政機關調處，調處不成再向法院起訴。另民法也規定，租金支付如果遲延，出租人可以約定一個期限，催告承租人支付租金，如果對方還是不付，欲走法律途徑的話，最快的方式是向法院聲請支付命令，法院發布支付命令的三十天內，如果承租人沒有異議的話，支付命令就會確定，志偉就可以拿著支付命令去強制執行。

　如果志偉想提前終止租約，除上述租金積欠達兩年的情形外，也可去查一下承租人有沒有以下任何一種狀況：承租人死亡而無繼承人或繼承人無耕作能力；承租人將耕作地全部或一部分轉租他人；耕作地依法編定或變更為非耕作地使用。

　上述的其中任何一條，都可以提前終止租約。

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