案例：小新所擁有的公寓三樓天花板漏水，牆面油漆也因此脫落，小新懷疑是四樓房屋浴廁防水層失效所致，遂與四樓的屋主老王協調，欲進入四樓修繕，惟協調不成，小新該怎麼辦？

解說：

壹、法律觀念：
（一）公寓大廈的「專有部分」，是指具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者；「共用部分」則是指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。（公寓大廈管理條例第三條）

（二）公寓大廈住戶因維護、修繕其專有部分，而必須進入或使用他住戶的專有部分時，他住戶不得拒絕。但進入或使用他住戶的專有部分時，應擇損害最少之處所及方法為之。如他住戶拒絕，經協調仍不履行時，可訴請法院為必要的處置。（公寓大廈管理條例第六條）

（三）專有部分的修繕、管理、維護，由各該區分所有權人為之，並負擔其費用（公寓大廈管理條例第十條）。

貳、案例解析：
（一）公寓大廈房屋漏水原因多端，可能是專有部分，也可能是共用部分所致，於訴訟中，法院會依當事人的聲請，囑託專業機關鑑定漏水的原因、修繕的方式，以及必要的修復費用為何。

  本件三樓房屋是屬於小新的專有部分，四樓房屋是屬於老王的專有部分，如果鑑定結果，漏水原因確實是四樓浴廁防水層失效所導致，則老王依法就四樓房屋的浴廁有修繕的義務，並應負擔此部分的修繕費用。而不論漏水原因是四樓房屋造成，或是共用部分（例如公用水管破裂等），如果修繕三樓房屋漏水的方法，必須進入四樓屋內，老王均有容忍小新雇工進入四樓房屋進行修繕的義務。

（二）老王如因疏於維護四樓浴廁的防水層，以致三樓天花板漏水、牆面油漆脫落，則屬於過失不法侵害小新三樓房屋的財產權，所以小新還可依侵權行為的法律關係，請求老王就其修復三樓天花板、牆面所支出之費用，負損害賠償責任。