小智向小香租屋。租期屆滿前夕，小香口頭告知小智租期屆滿後將不再續租，並請小智於租期屆滿時，應騰空返還房屋。孰料，小智還想續租，因此拒絕搬遷，並繼續畫撥租金至小香戶頭，但小香不察，不知小智於租期屆滿後繼續給付租金。

租期屆滿後三個月，小香再度要求小智返還房屋，小智則以租期屆滿後仍繼續繳付租金，小香亦收受之，並未為反對之意思表示為由，主張原租約已成為不定期租約，小香不得任意要求其返還，請問小香該如何尋求救濟？



一、小香與小智間成立之契約，係依民法（下同）第四二一條之租賃契約，即「當事人約定，一方以物租予他方使用收益，他方支付租金之契約。」之謂。

二、依據同法第四五○條第一項規定：「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。」，及同法第四五一條規定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」小香與小智間之租賃契約，原應於合約結束翌日起消滅，小智於租期屆滿後仍然繼續給付租金予小香，雖然小香並不知小智繼續給付租金一事，但未即時為反對之情事，因此並不影響租賃契約變更為不定期租賃一事。

三、不定期租約因其租賃期限未定，故出租人不得任意向承租人主張期限屆滿應返還租賃物，除出租人有土地法第一○○條所規定之各款事由之一，始得請求承租人返還房屋，因此可知不定期限租約之效力，是非常強大的，出租人一定要小心，不要讓租約變成不定期限租約。

四、但本案因小香曾於租期屆至前，口頭上告知小智租期屆滿將不再續約，因此依據最高法院四十二年台上第四一○

號判例揭示：「第四五一條所謂視為不定期限繼續租約者，須承租人於租期屆滿後，仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思時，始為適用。」

亦即，租期行將屆滿之際，出租人若曾向承租人預為表示不願繼續契約者，不失為有反對之意思之表示。因此本案小香與小智間之租賃契約，並無第四五一條視為不定期租賃之適用，因此小香上可對小智主張第四五五及第七六七條之規定，請求返還租賃物。