小帆為了讓新婚妻子小珮高興，透過大西洋房屋仲介，低價購買了一棟位於深山內的別墅。該別墅環境清幽，大樹參天，小珮喜愛極了。付清價金後，小帆偕小珮興高彩烈搬進別墅展開新生活。不料，搬進數日後，小珮每晚都會聽到一陣令人毛骨悚然的哭泣聲，而家裡擺設也出現莫名其妙被移位……等不可思議的現象。

經小帆詢問附近鄰居，始知原來該別墅曾為凶宅，常常有靈異現象發生。小帆一氣之下，向仲介公司要求出面解決，孰料仲介公司不願負責，並以該屋係經小帆與賣方合意簽訂買賣契約，小帆應該找賣方解決為由置之不理。小帆出於無奈，遂起訴請求賣方賠償損害，小帆想知道賣方、仲介分別應負何責任？



一、小帆與別墅原屋主間就別墅之買賣成立民法第三四五條買賣契約，依第一項規定：「物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三七三條之規定，危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵。」現今社會中，依國人買屋習俗，對於曾為凶宅之屋，買方往往多存有忌諱之心，購賣意願不高，故其市場上之價值，通常會較同性質但非凶宅之屋大為減低，是以曾為凶宅之瑕疵對買方來說，必為買賣契約訂定時相當重視之條件，並非無關重要之瑕疵，因此對於該屋具曾為凶宅一事，實有該條文所稱之物之瑕疵。

二、是以依第三五九條規定，小帆得向賣方主張解除契約或減少價金。且若係出賣人故意不告知物之瑕疵者，小帆亦得不主張解除契約或減少價金，而請求不履行之損害賠償。

三、另，小帆與仲介公司間係成立居間契約，依據第五六七條第一項：「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。」及同條第二項：「以居間為營業者，關於訂約之事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。」，是以仲介公司就該屋是否曾為凶宅一事，有調查之義務。且縱使賣方未告知仲介公司該屋為凶宅，仲介公司亦應於買賣契約簽訂前，主動調查，即可知該屋為凶宅，進而於買賣契約簽訂前，主動告知小帆該屋曾為凶宅。因此仲介未據實告知小帆，該屋係凶宅一事，仲介公司即已違反其對於委託人之義務，而為利於委託之相對人之行為，故小帆得依第五七一條、第一七九條，向仲介公司主張返還已給付之仲介報酬，而仲介公司不得向小帆抗辯。