文／潘羿菁

從香港、紐約到倫敦，高房價危機席捲全球各大城市。在薪資成長跟不上房價攀升速度下，愈來愈多人觀望房市「以租代買」，卻反讓租屋需求激增，帶動租金飆漲。

曾是體驗美式生活的露營車，如今卻變成舊金山灣區的流動房屋，聯合國官員甚至稱之為「人類災難」；英國則有一群租不起陸地的人成了另類「水居族」。

為保障人民的基本居住權，各國政府開始遏止房租炒作。地產業與房東團體指出，這些政策嚴重打擊不動產相關產業，反而會使合宜住宅供給減少，最終受害的將是找不到合宜住宅的房客。

台灣青年租屋壓力爆表 專家提解方

內政部最新公布全台平均房價所得比8.79倍，首善之都的台北市更是攀升至14.45倍，也就是說，青年買房至少要縮衣節食9年，想住台北市更是要花上15年時間。當買房變得遙不可及，青年轉向以租代買，不過租金只漲不跌，薪資成長跟不上，無疑形成壓力鍋。

專家學者都認為，釋出空屋將是短期紓壓劑，而長期解方則是實價登錄2.0落實，藉由國王新衣揭露房價虛胖，租金想漲也難。

薪資跟不上房租漲勢

政策補貼反讓租金有撐

根據主計總處調查住宅租金指數，2014年至2018年每年增幅都不到1%，看似漲幅不大，但換個觀察指標，591房屋交易網統計台北市獨立套房每坪租金從2016年的1602元，漲至2019年9月至今的1700元。以獨立套房總坪數10坪計算，等於每月要付出1萬7000元，3年多來上漲6.1%；承租整層住家租金更是大漲14.9%，每坪來到1479元，若以20坪計算每月租金逼近3萬元。

六都當中的新北市、桃園市、台中市、台南市與高雄市都有明顯漲幅，套房落在2.2%~5.8%，整層住家為11.2%~17.3%；唯獨台中市套房租金下跌5.1%，主要是台中市登錄套房出租筆數高達16萬筆，比台北市的5萬筆還多，位居六都套房供給量之冠，帶動租金下跌。

因此，內政部自2007年起每年砸下30億元提供「住宅租金補貼」，各縣市補貼額度3000元至5000元不等。營建署官員表示，每年計畫補助約6萬戶，但以2018年為例，申請高達7萬6997戶，不過核定補貼戶僅6萬5963戶，顯然是僧多粥少。

釋出空屋增加市場供給

效果遠勝社會住宅

巢運發起人、OURs都市改革組織祕書長彭揚凱觀察，近年租屋供給沒有擴大，反而需求持續增加，供需吃緊帶動租金上漲，好的物件只要對外招租，一下子就有人承接，最後就是剩下一堆品質不好的物件，因此只要供給充裕，就會有淘汰機制出來。

不過，現實狀況是房屋持有者並非都想拿出餘屋。彭揚凱坦言，華人觀念「凡是住過的房子都會跌價」，若曾經拿來出租的更有跌價壓力，會讓房屋持有者寧願放著保值等出售，也不願拿出來折舊。

長期解決辦法則是房東走向產業化，透過專業管理方式降低成本，讓租金價格採取差異化或多元化。

實價登錄2.0揭房價虛胖

有望平衡租金上漲力道

當民間不願釋出空屋，政府就只能推動社會住宅，儘管目前社會住宅供給仍偏少，考慮到政府財政與人力資源是可以包容，彭揚凱支持政府持續推動社會住宅，這是改善居住正義第一步。不過他強調，後續一定要推動實價登錄2.0，包括登錄去識別化，從區段揭露變成單戶揭露，讓個別戶數交易紀錄全揭露。

不僅如此，預售屋必須同步納入實價登錄，原本政府修法準備納入，因為利益團體阻擋卡關，實屬可惜。一旦虛胖房價被戳破，房價下跌將連動影響租金上漲力道。此外，房東持有成本偏向合理，也有機會反應在租金價位上。