文與圖／林亭儀、 姜遠珍

前二周的專題，為大家介紹了各國的租屋文化，如日本流行分租制度，腦筋甚至動到墳墓上頭；匯聚全球人才的新加坡，政府大力蓋房，人人有屋住；北京蟻族為求工作機會，只能終日在城市邊境漂流；富饒繁華的香港，方寸鐵籠卻成棲身之所。本周我們來到德國、韓國，德國不時興有土斯有財，買房只為生活必需；韓國租房竟然免費，只要你有鉅額現金。這是怎麼回事呢？讓我們繼續往下看！

德國

重視居住正義

買房非要務

德國人妻Julia最近決定買房，擁有一棟屬於自己的房子。如此一來不僅有庭院可以種植花草，剛上小學的孩子未來能有更大生活空間，一方面也考慮到年老後可以擁有屬於自己的家。

結婚七年以來，她和先生及小孩一直都在德國東部德勒斯登郊區租屋。和許多德國家庭一樣，他們沒有特別挹注心力在把大部分積蓄用在置產，而且租的地方住宅品質相當不錯。

最近他們決定擁有一棟屬於自己的房子，如此一來不僅有庭院可以種植花草，剛上小學的小孩未來能有更大的生活空間，一方面也考慮到年老後能擁有屬於自己的家。

Julia一家人決定購屋的主要因素是現在利息低，而且每個月支付的租金成本已經可以貸款買房。他們簽下的信貸方案每月需支付的金額跟現在支付的租金差不多，但擁有這個信貸方案的前提是，未來十年房子都要作為私人住宅使用，不可轉賣獲利。

買房雖然可以與房東說再見，擁有更多布置房子的自由，但代表的是背負更大的責任，未來除了要花更多時間維護房子及花園的狀態，即便跟鄰居處不合，也不能說搬就搬。

居住在南部第一大城慕尼黑的雜誌編輯Sabina有名正在就讀大學的女兒。她表示，之前都是租房子過日子。五年前在慕尼黑買房，置產後五年間慕尼黑房價飆升，若依現在的房價，她們一家人肯定負擔不起。

租屋盛行

都會區供不應求

德國租屋的情況比台灣普遍，長租短租都相當盛行，在還沒確定要真的「定下來前」，租房子是相當普遍的選擇，許多學生、上班族或家庭都是租房過日子。除了銀行裡張貼房地產求售或出租的訊息，還有許多像是wg-gesucht、Immobilienscout24及immonet.de的網站提供便利的媒合服務。

不過現在特別是在像慕尼黑這樣的大城市，很難找到價錢合理的住宅。根據德國《明鏡》周刊（Spiegel）十一月初的報導，黑森林的大學城佛萊堡民眾每個月近三成的所得都花在住宅上，比例全德最高。更甚於排名第二慕尼黑的百分之二十七．一、雷根斯堡及海德堡的百分之二十三。

民眾租房通常要和房東約時間面試、看房子，房東會在面試後，從眾多人選中挑選出條件最優的房客，通常房東要見到薪資或財力證明才會簽下租約。

根據德國《明鏡》周刊，德國人口稠密地區目前缺少七十七萬戶住宅，部分地區住宅需求也因為移民湧入而隨之攀升。

研究都市建設的皮斯特機構（Pestel Institut）預測，二○二○年前，德國每年需要新建四十萬個住宅，其中必須要有八萬個社會住宅。今年全德國估算會有二十七萬個新住宅完工，其中十二萬是社會住宅。

政府編預算蓋房

捍衛居住正義

除了破紀錄移民湧入，德國社會還面臨人口老化的問題，估計到了二○三○年，八十歲以上的老年人會增加一倍。在捍衛居住正義上，德國政府有特別下功夫。根據九月宣布的政策，聯邦政府為維持房市穩定，二○一六年至二○一九年間總共再多編列二兆歐元預算，興建包括社會住宅在內更多住房。

聯邦環境自然保護建設暨核安全部推出「你就是城市」（Du bist die Stadt）的計畫，強調住宅價格維持在合理區間的重要性。

聯邦環境自然保護建設暨核安全部部長韓德瑞克斯告訴《萊茵郵報》（Rheinische Post），德國每年至少需要約三十五萬個新住宅單位。

她在活動網頁上的宣傳影片中表示，目前在東南部巴伐利亞地區， 老年人、學生、甚至是家庭很難找到房子居住，但城市需要多樣性，我們要保有這樣的多樣性。「身為政府，我們有責任為所有公民提供負擔得起的住房，且數量要足夠。」

韓國

租房免費？先準備好鉅額保證金

在韓國，租房子通常有兩種方式，一是先付一筆保證金後，每月再向房東繳納事先談妥的定額月租金；另一種方式，是房客先繳付高額的傳貰金（類似保證金），租期內不必再繳交任何租金，當契約屆滿，房東會「完璧歸趙」，將傳貰金悉數退還給房客。而這筆鉅額傳貰金，房東便能在出租期間自由運用，或投資，或利用銀行利率收取豐厚利息。

利息低傳貰金大漲

房東待「願者上鉤」

但在目前銀行利息幾乎滑跌至谷底的情況下，房東大多不願意以傳貰方式出租房屋，以致將傳貰金的價碼高抬至接近房價的水準，這種願者上鉤的租房風氣，更加重了首爾等大都會的租房難度。

據韓國不動產仲介公司透露，以今年十月為基準，首爾公寓的平均傳貰金為三億八千八百一七十五萬韓元（約台幣一千一百二十一萬），比起去年底，傳貰平均漲五千萬韓元（約台幣一百四十四萬）；同一期間，韓國全國公寓的平均傳貰金則調漲二千一百五十一萬韓元（約台幣六十二萬）至二億一千七百八十三萬韓元（約台幣六百五十三萬）。兩者相較，首爾公寓傳貰金的漲幅是全國公寓的兩倍多。

另外還有一種專門針對外籍人士的「爛在湯裡」租房法，與傳貰制度相似，也是種願打願挨的兩相好租屋形式。

對於從海外來韓國就業的專業人士，諸如韓國大企業集團聘請的高級外國幹部、外資企業的高層幹部等，豪宅房東以「三年月租一把付，期滿拍屁股走人」的方式獅子大開口，房東能一次獲得高額資金，房客也省去每月繳租的麻煩。

在地土地公幫忙租屋

事成要付「福費」

過去的不動產買賣或典租交易，是由熟悉當地情況的老人家、像土地神般的「福德房」老闆出面穿針引線，成交後，買賣或借租雙方會向「福德房」老闆付一點「福費」，作為擔任媒介的犒賞。

但隨著社會變遷，「福德房」的名稱不復存在。現改稱為「不動產仲介會社」，由參加「國家不動產仲介士考試」合格的不動產仲介士出面，利用新型態網路作業，向買賣或借租雙方千里傳音，不動產仲介士已成為韓國頗具人氣的職種。

韓國首爾西大門區南伽佐洞「上好公認仲介所」代表朴珍淑表示，根據現行不動產仲介法，仲介費將按照不動產交易的規模，由買賣雙方向仲介人支付百分之三到五不等的「福費」，即台灣熟知的仲介費。

據瞭解，韓國過去對於外國人在境內購置房地產的管制甚為嚴格，即使是在韓國落戶扎根定居幾代的華僑，也根據「外國人土地管理法」，如每一戶人家不得擁有兩棟住宅、住宅總面積不得超過二百坪、商業用土地不得超過五十坪等規定施以管控。

一九九七年底面臨金融危機風暴，韓國經濟接受國際貨幣基金（IMF）託管，金大中總統上任後，大刀闊斧的修改了包括「外國人土地管理法」在內的各種限制法規與條例，使得外國人也可以不再受限制的在韓國購置房地產。