文／劉凱平（安睿證券投資顧問股份有限公司總經理）

「有土斯有財」這樣的觀念即使是在今日社會，還是深植許多人心中，因此財力足夠的人，喜歡用不動產作為投資理財的工具；即使不把它當作投資工具，還是有很多人覺得無論如何都要擁有屬於自己的房子。

以不動產作為投資理財工具的人，不外乎基於以下幾種原因。首先，台灣的不動產市場過去經歷了很大的價格變化，看到某些房子價格上漲的幅度之大，讓很多人都動了心，認定不動產是最有機會創造高額報酬率的投資標的。其次，也有不少人認為房租的收入穩定且源源不絕，是很穩健的理財方式，這跟人們喜歡領利息的理財方式有很大關係。

再者，房子不像股票這樣的投資標的，每天都有公開即時的報價和交易，因此容易讓人覺得房子的價格相對穩定。而且房子是實體資產，很多人容易有「不管再怎麼樣，房子總是在那裡」的想法。也有人覺得，購屋是一種很好的強迫儲蓄，因為要自己存錢，自制力往往不足，有房貸要繳，就不得不克制自己的欲望，久而久之，便攢下了一間房子。

上面諸多想法，從某些角度看，也是有它的道理，但其中有些環節，是我們必須要特別留意的。投資不動產最大的風險之一，就是它的變現性，畢竟這樣高單價的資產，並不是那麼容易可以用理想的價格售出，尤其，不動產的真實價格通常要到交易時才會出現，可能和預期相去甚遠，有時根本是有行無市。

另一方面，除了極少數財力非常雄厚的人，否則不動產的投資通常僅能侷限在少數或單一的特定標的，難以做到分散風險。在這樣的限制下，要依賴獨特的投資眼光選中那可能是高報酬的對象，本身就是一件高難度、高風險的事。

至於想依賴房屋收租者，可能得面臨租金收益相較於購屋成本低很多的問題，通常報酬率已經很有限了（簡單試想一下，兩千萬大概可以買到什麼樣的房子？這樣的房子如果出租，通常能有多少租金？換算回來的報酬率有多少？）如果再加上管理房屋所需要付出的各種成本，以及過程中可能閒置的期間，划算與否就真的是見仁見智了。

還有一種情況是，某些人花了太多的財務資源，只為了攢到自己的一間房子，但因為在購屋上投入太多，到了晚年，可能面臨只有房子，卻無流動資產可用，最後可能還要被迫忍痛售屋。

近年，政府嘗試推動所謂「以房養老」的不動產逆向抵押制度，就是針對這樣的問題所想出來的解決方案。初期或許機制尚未完備或觀念還沒被大眾接收，推動不易，不過，倒是很值得期待它能慢慢推展開來，讓老年規畫多一種選擇。