【本報台北訊】銀行房貸授信持續緊縮，據了解，包括國銀及外銀，多家銀行主管透露，近期總行要求房屋的鑑價必須轉趨保守，對物件估值下修約1成，蛋黃或蛋白區都比照辦理，使得購屋族能貸到的金額縮水，頭期款負擔也跟著增加。

金融圈人士分析，「因為看不到中央銀行管制短期鬆綁的跡象」，銀行本身對房市後市的看法變得保守，「用白話說，就是銀行也不看好未來房市」，所以為了避免將來出現呆帳，在承作房貸時更加謹慎。

央行周四將舉行第1季理監事會議，即便房市低迷，但房市管控政策是否調整仍在未定之天，而房貸市場也出現變動。

大型民營銀行主管指出，銀行鑑價本來就不一定會完全貼近成交價，市場過去也常見「鑑價略低於成交價」的情況，但近期差距有擴大的趨勢。「有些案件直接少了1成」，銀行在評估時明顯更為保守。

貸款不足 可做為解約條款 

以實務案例來看，若1戶房屋成交價為1100萬元，過去銀行鑑價可能落在1000萬元，現在只願意估到約900萬元。若貸款成數仍為8成，原本最高可貸800萬元，如今只剩720萬元，等於購屋人必須額外準備80萬元資金。

銀行主管表示，這樣的差距對購屋族影響不小，因為許多人原本是依照「2成自備款」來規畫資金，一旦鑑價低於成交價，本就需額外補足差額，現在鑑價若更低，頭期款負擔就會更高。

住商不動產企畫研究室執行總監徐佳馨指出，民眾除了多比較幾家行庫外，也可試試看壽險或是信用合作社等機構。

另外，也可在買賣雙方同意的狀況下，加註將鑑價與貸款不足做為解約條款，以避免違約賠款。

當銀行鑑價普遍下修時，即使名義上的貸款成數沒有調整，購屋族實際能貸到的金額仍會下降，等於形成一種「隱形緊縮」。在政策與市場預期雙重影響下，房市資金條件正在悄悄收緊，也讓不少購屋人開始重新評估購屋時程與資金準備。

中央銀行首季理監事會議是否調整房市信用管制措施，備受市場關注。

第2戶房貸成數 業界盼放寬

據了解，房產業界已多次向央行提出建議，希望能重新評估「第2戶房貸」的貸款成數限制。

業界認為，第2戶購屋者多半是換屋族或家庭居住需求，並非投資客，若政策過於嚴格，可能壓抑正常住宅需求。

目前在央行選擇性信用管制措施下，自然人若名下已有房屋貸款，再購置第2戶住宅時，貸款成數最高僅5成，且不得申請寬限期。

銀行主管指出，從授信經驗來看，即便是第2戶房貸，是專業投資客的比率也很低，「至少在實務上，銀行觀察並不像為了炒房而來」，例如需要為子女準備住宅，或是有其他購置需求。