【本報綜合報導】美國房地產市場似處於崩潰邊緣，不少專家發出悲觀警告指出，若出現經濟衰退，美國明年房價平均會暴跌高達20%，因為有部分地區的房地產價格被高估達72%，一旦出現跌勢，這些地區的房市將首當其衝。

目前經濟專家正在爭論美國是否已陷入經濟衰退，因為國內生產毛額（GDP）已連續兩個季度呈現負增長，這符合經濟衰退的傳統定義。

穆迪分析公司（Moody's Analytics）每季都會評估當地經濟基本面（包括當地收入水平），能否支撐當地房價。

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穆迪首席經濟學家贊迪（Mark Zandi）早在今年5月就已看淡美國房地產前景，在財富雜誌（Fortune）8月24日最新一期裡，他更對美國未來房地產市場更加悲觀。

他驚人地警告，如果真的出現經濟衰退，全美房地產價格將平均暴跌20%。這個說法對於在「泡沫」時期購置房屋的人來說，實在非常可怕。

●183城房價 被高估25%

贊迪如此評估的一個理據是，全美413個最大的區域性房地產市場裡，有183個被高估25%以上，有些甚至高估達75%。

被高估的地區主要在西部及陽光地帶。洛杉磯、奧蘭多、西雅圖，印第安納波利斯等城市的房價給高估30%；休士頓房價被高估約34.5%。這些地區一向非常受置業者歡迎，不少人明知存在泡沫仍然入市，可是一旦房市轉向走低，將會跌得最慘。

●升息以來 房屋銷售變緩

聯準會(Fed)為了控制通貨膨脹而不斷升息，預計到年底將再度上調至3.4%，多數專家指出，升息除令美國陷入衰退之餘，也讓房貸成本變得愈來愈昂貴，賣家難以放售，而買家又不願入市，房地產自然前景堪虞。數據證實自聯準會今年初升息以來，全國房屋銷售已明顯放緩。

根據房地美(Freddie Mac))的數據，自1月以來，抵押貸款利率幾乎翻了一番，截至上周，30年期貸款的利率已升至 5.13%。

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●房價最糟糕時刻還未到

除了贊迪之外，金融經濟諮詢公司Pantheon Macroeconomics的首席經濟學家謝潑德森 （Ian Shepherdson） 同樣認為，房價最糟糕的時刻尚未到來。

他說，7月新建單戶住宅的銷售量，創下近七年來的最低水平，經季節性因素調整後為 51萬1000套，下降12.6%。

惠譽評級（Fitch Ratings）的預測稍樂觀，預計房價將最多下跌15%，曾準確預測2008年房地產市場崩盤的經濟學家席勒(Robert Shiller)認為，房價很有可能下跌10%左右。

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