◎俞振安
被營建業者視為振興房市活水，期盼已久的「不動產證券化條例」，日前終於獲得立院臨時會三讀通過。條例中，除將開發型不動產證券化業務排除在外，明定未來不動產可細分為較小單位並發行有價證券予投資人，可免徵證交稅。這一來，不僅可增加國內不動產的流動性與籌資管道；也利於金融市場增加投資工具，為陷入多年低迷不景氣的不動產市場，注入一股新氣象。此外，行政院經建會並估計，未來十年，不動產證券化可望對我國經濟成長貢獻率，每年約達零點四到零點六個百分點。
所謂「不動產證券化」，就是將不動產的固定資本投資轉變為證券持份型態，使投資者與標的物（不動產）間，由直接的「物權」關係，轉變為「持有債權」性質之有價證券，成為更具流動功能的資本性證券。
根據美國REIT機構（Real Estate Investment Trust，不動產投資信託）對不動產證券化所下的定義，其必需具備下列七項基本要素：一、不動產投資單位化：使投資人可依能力認購單位數額。二、不動產權利的可分性：使得單位權利易於求現，及有效流通。三、信託財產獨立性和公示性：產權持分的出售與購買，其擁有的權利不僅是有價證券，也是不動產所有權。四、經營權集中：專業的不動產經營公司負責經營。五、信託移轉和信託財產免稅。六、中古房屋市場的存在，便於流通轉讓。七、運作透明化，使投資人能依其風險承擔的能力選購證券，參與投資。
簡而言之，「不動產證券化」是一種資本大眾化、投資單位化且具流通性的受益憑證融資工具，對於高額不動產開發而言，不失為良好的籌資方式。再者，因為不動產證券化可將流動性及變現性較低的不動產轉變為大量流通及交易的證券，可增加投資工具，也可活絡不動產市場的交易熱度。
雖然「不動產證券化條例」才通過不久，但廿多年前即有營建業者運用類似「不動產證券化」的操作方式推案。這可追溯民國六十七年的台中北屋百貨開始，至今總計已約有廿個商用不動產個案，是採用近似「不動產證券化」的模式。如六十七年的台中北屋百貨，六十九年的北市財神酒店，七十八年的花蓮太平洋鳳蝶計劃，七十九年的豐原太平洋百貨，八十一年的北市景美金阪神、松山萬象廣場、台中大地球，八十二年的北市士林金雞廣場、天母美食王國、捷和商務住宅、北縣板橋旺寶路，八十三年的北市內湖歐洲共同仕場、亞太萬仕會館、吉米鹿王國、北縣新莊鴻金寶，八十四年的台北 ZOO ZOO 廣場、屏東市聯合國、台中金金鯨；以及八十五年的高雄時代贏家、高雄新樓中樓等等個案。
不過，如以「不動產證券化條例」所訂的標準來檢視這些個案，嚴格地說，過去營建業者或建商只是利用獨立產權或持份產權的小單位分割，來降低投資成本，以利開發資金迅速籌資。或者藉由承諾保障獲利的包租、回租甚至附帶期滿溢價買回、轉換股權等等宣傳手法進行促銷，來吸引投資者購買。只可惜，當時因欠缺法令的明文約束，加上又沒有無完善操作模式可資依循，最終這些個案大部分演變成投資人訴求無門的懸案，衍成社會糾紛事件。
因此，「不動產證券化條例」通過實施後，就營建業者的角度來看，有利於不動產的流動性和籌資管道的建立。反之，對投資大眾而言，因有法條的制定保護，可更加放心參與不動產的投資，可說是「雙贏」的局面。

「不動產證券化」是一種資本大眾化、投資單位化且具流通性的受益憑證融資工具，對於高額不動產開發而言，不失為良好的籌資方式。許俊傑／攝影