【本報台北訊】房市熱烘烘，眼看房價高漲，有自住需求民眾愈看愈焦急，決定咬緊牙關買房，以免再等下去就高攀不起；不過央行已表明2022年預計升息，當貨幣政策方向改變，房貸族荷包恐縮水，投資理財又該如何操作，盤點5件你該知道的事。

央行總裁楊金龍已明確定調2022年的貨幣政策基調「一定朝緊縮方向走」，暗示今年將會升息；他也特別提醒，首購族應注意利率風險，提前做好財務規畫。

至於利率會升多少？2020年爆發疫情後，央行宣布降息1碼；如今景氣強勁復甦，楊金龍表示，會在適當時機把利率調回來。換言之，升息幅度「至少1碼」。

若以購買總價1500萬元的房屋、貸款1000萬元、分20年期，以單一利率1.33%試算，平均每月本息平均攤還金額為4萬7477元。假如房貸利率調升1碼、變為1.58%，則每期房貸金額增至4萬8263元，每月多了1146元，一年就增加近1.4萬元的支出。

薪轉戶申貸 或較優惠

面對高漲房價以及利率變數，台灣房屋集團趨勢中心協理江怡慧提醒，財務規畫不能太緊繃，申貸行則不妨找薪轉戶或有信用往來的銀行，或許能有較優惠的利率或貸款成數。

江怡慧指出，這半年來房價上漲太快，銀行估價跟不上房價上漲的速度，可能導致原本以為能貸到1000萬元，實際上只有800萬元，且政府調降部分族群的貸款成數、取消寬限期，購屋者務必得衡量自身財務狀況並預留空間。

不少人認為升息才是澆熄房市熱度的關鍵，但江怡慧指出，即便央行升息1碼，利率只是從歷史低點向上緩慢爬升，對房市的實質影響有限；真正要對房市造成實質影響，可能得到2023、2024年，利率有比較大幅度的變化，影響才會較顯著。

台經院產經資料庫研究員暨總監劉佩真認為，房價已經處在高原期，接下來買賣雙方要磨合出價格共識，交易時間將會拉長，且房市管控措施全面升級，預估2022年房市轉呈高檔整理，價格仍會緩步上揚，只是增幅不會像去年下半年這麼明顯。

回顧上一波房市大多頭，央行2010年至2014年共祭出4波選擇性信用管制，劉佩真表示，2015年房市就已經冷卻，但央行直到2016年房地合一稅上路、房市冷颼颼，才宣布退場。

劉佩真認為，這波房價上漲非常猛烈，部分區域甚至1年內漲幅逾2成，因此央行在處理選擇性信用管制態度會更謹慎，2022年不見得會退場，「央行還是會持續管控，甚至會等到房市過度冷卻，才會鬆手」。

台股走向 半導體領軍

展望2022年投資趨勢，台股仍是許多人的選擇。台新投顧總經理李鎮宇分析，美股不會有2021年好，台股則從2021年的「百家爭鳴」走向2022年「半導體日不落」，可以預期「半導體領軍台股上看兩萬點」。

至於外幣配置，凱基銀行分析，2022年上半年市場對聯準會升息的預期持續升溫，應以持有美元為主；下半年聯準會若開始升息，預估歐元、英鎊、澳幣、紐幣等非美貨幣有機會出現一波反彈行情。