文／台北市婦女新知協會提供（楊子沅整理）

案例：

現在就讀大學一年級的阿明已年滿十八歲，由於他是在外地求學，原本住在學校宿舍的他，並沒有抽中下學期的宿舍，因而必須到外面租房子住。

阿明大四的學長剛好在外租賃雅房，並以二房東的身分將其中一個房間租給阿明。請問，未滿二十歲的阿明是否能夠自行與學長簽訂租賃契約？擔任二房東的學長是否違法？

黃于珊律師詳解：

房客與房東簽訂房屋租賃契約時，必須雙方的意思表示相互一致，契約才會成立。因為七歲以上未滿二十歲的未成年人，在民法上是屬於「限制行為能力人」，他們為意思表示或者受意思表示，除非是純獲法律上利益，或是依其年齡及身分、日常生活所必需者外，應得到法定代理人的允許。如果「限制行為能力人」沒得到法定代理人的允許，就與他人簽訂契約，則這份契約須經法定代理人事後的承認，才會發生效力。

本案中，阿明未滿二十歲，屬於民法上的「限制行為能力人」，但因為他是大學生，離家到外地求學，租房子應該屬於依其年齡及身分、日常生活所必需者，因此根據民法的規定，他不需事先得到父母（法定代理人）的允許，即可與大四的學長簽訂租賃契約。

此外，關於承租人是否可以將租賃物轉租，民法規定，除非承租人已得到出租人的同意，否則不能將租賃物轉租給其他人；但是，如果租賃物是房屋，則除非房東與房客已約定不能將這間房屋的一部分轉組給其他人，否則房客可以自由轉租。

本案中，如果阿明的學長與房東的租賃契約中，沒有特別約定不能將房間轉租給其他人，那麼學長擔任二房東就沒有違法；反之，如果房東已經和學長特別約定不能將房間轉租，那麼將房間轉租給阿明，就會違反與房東的租賃契約以及民法的規定，房東可因此終止與阿明學長的租賃契約。

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