編譯／劉雲

隨著全美各大城市人口數接近頂點，都市計畫專家紛紛提案，建議開放建商在現有住宅區採高密度建新屋。這項被稱為「土地分區升級」的措施，要求建商負擔額外成本，以保護或提供其他方案給當地低收入居民。

這項兼顧城市多元風貌與土地使用密度的措施得以誕生，是因為不少城市由於外來專業人士遷入，造成物價與房租上漲，這個情況在未來幾年將有增無減。前述問題日益嚴重的另一個原因是，許多Y世代年輕人延遲成家，不願住在郊區而選擇生活便利的市中心。

供不應求問題最明顯的城市是西雅圖，未來20年預料每年吸引至少6000位新居民。根據政府資料，過去5年，當地1房公寓的平均租金已勁揚29%。

為解決這個問題，西雅圖市長莫瑞（Ed Murray）在2014年底成立由建商、社會住宅鼓吹者與社區維權人士共同組成的委員會，提出「大妥協」方案，允許建商更密集蓋房，但需同時提供社會住宅。

莫瑞對一項擬開放全市近2/3的限獨戶住房住宅區計畫，起先表示支持態度。這類住宅區大多地處郊區，新計畫將容納更多住宅選擇，包括公寓、2層與3層複式住房等。

但居民強烈反對，迫使莫瑞將焦點放在市中心的分區升級提案。凡是新商業開發案或多戶住房建案，都可以不受目前土地分區在面積與高度上的使用限制，前提是只要建商提撥一部分住房作為社會住宅，或出資供市政府在其他地方興建社會住宅。市議會已通過商業區土地升級提案，預計今年內也將投票表決類似的住宅區變更框架。

紐約大學福爾曼中心針對全美前11大城市進行研究顯示，在2006至2014年間，租屋人數比租房供給量增速高6%。此外，大多數城市的房租漲勢也高於所得增長速度，使許多城市居民為此困擾不已。研究也發現，低收入租屋者負擔得起的住房量，占房屋總出租量不到1成。

然而，尋找適當的成長與經濟負擔能力的組合，已帶來挑戰。土地分區升級也引發建商、社區維權人士與社會住宅支持者的激辯。

紐約社區住房與發展協會負責人杜爾欽（Benjamin Dulchin）說：「不論你如何進行土地重畫，不可避免會踩到某人的腳，或擋住他們的陽光、或妨礙空氣流通。」

紐約市也面臨過於擁擠問題，今年3月剛通過法令，允許部分地區進行土地使用升級，以交換承諾興建社會住宅。此前各方已對「負擔能力」定義，展開2年多激辯。

在一番論戰後，紐約市的最終解決方法是，保留一部分住房給那些收入不到當地所得中值40%的居民，相當於年所得3.1萬美元的3口之家；西雅圖則定為60%。

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