文／台北市婦女新知協會

案例：

又青與二名好友在外合租一間公寓，與房東簽約兩年，但住了四個月後，房東因故要把房子收回出售，請又青三人於一周內盡快搬出，並退回押金。又青與好友只能乖乖搬家嗎？還是能向房東要求其他賠償？

黃國媛律師解答：

租賃契約分為定期租賃及不定期租賃兩種。定期租賃契約，規定除了有法定或約定得終止契約之事由外，其租賃關係應於期限屆滿時消滅；但如任一方想提前終止租賃契約，應經他方同意始可為之（參照民法第四五○條第一項、第四五三條）。至於所謂法定終止事由，包括：（1）承租人違約使用租賃物，經出租人阻止而仍繼續者（民法第四三八條）。（2）承租人遲付租金，經催告仍拒繳，金額（經抵扣押金後）已逾二期者（民法四四○條）。（3）承租人違法或違約轉租（民法四四三條）。（4）承租人趁出租人不知或不顧其異議，取去留置物（民法第四四七條第二項）。

而所謂約定終止事由，是指租賃契約中載有「當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約」；或約定其他終止條件，如「出租土地遭政府徵收時，出租人可提前終止契約」等情形。

除上述法定終止租賃契約之事由外，想於約定前終止定期契約的話，在民法第四五○、第四五三條都有明確規範出租人必須要盡到「先期通知」之義務，亦即基於交易之誠信原則，出租人應經相當期限，始得終止租賃契約，確保承租人受有租賃實益。換言之，若雙方約定出租不動產之租金，是以一個月定期支付之期限者，出租人應以該月之末日為終止期，並於一個月前通知承租人，俾利承租人趁該段期間尋找合適租屋，並減少因此所造成的困擾。出租人先期通知義務，是終止租賃契約生效之要件，倘出租人未履行之，則該終止對承租人即不生效力。

所以本案例中，又青與好友應先檢視當初訂定之租賃契約內容，是否針對「提前終止租賃契約」有所約定。如有，則房東所提出之終止契約要求應被允許；反之，若租賃契約未有特別約定，則租賃關係應於兩年後方告消滅，除非經又青等人同意，否則房東以買賣為由收回租賃物，顯已構成違約事實。

即便租賃契約保留房東終止權，或又青同意房東提前終止契約，可是只要房東沒有依照法律履行先期通知之義務，該終止租賃契約就未符合生效要件，又青等人原則上，於一個月內搬出即可，不受房東限期一星期內搬出之限制。

此外，倘若又青不同意房東提前終止契約，除可拿回押租金或已付租金外，另可向房東請求違約及債務不履行等損害賠償，彌補其所受損失。

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