文／台北市婦女新知協會

案例：

封騰今年四月買了一棟法拍屋，五月，在房子未經當面點交下，他拿到房子的地契。當他準備搬進去時，才發現原屋主竟將房子出租給別人，更棘手的是，房客在原租約到期後卻賴著不走，還說有二十萬元押金在房東那裡，如果要他搬走就必須支付他二十萬元。

封騰不了解這其中到底哪裡發生了錯誤，不過，他不認為自己需要支付這筆莫名其妙的錢，但面對耍賴的房客，他可以採取什麼方式保障自己的權益？

袁秀慧律師解答：

法拍屋顧名思義就是由法院執行拍賣程序所取得的不動產，在我國法律的規定上，法拍仍屬於房屋所有權人與買受人（拍定人）間的買賣行為，只有在法院載明有點交的情形下，法院才會將房屋的所有權和使用權一併交由得標之人，至於未載明點交的房屋，法院只會將所有權移轉給得標之人。

本案例中，封騰買的法拍屋就是屬於未載明點交的房子，拍定後，封騰雖然取得房屋的所有權，但因為沒有點交，因此，對於不動產的實際使用狀況並不清楚，以致發生在準備搬入時，發現所購房屋有租賃契約存在。

依民法第四百二十五條規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對受讓人仍繼續存在。」也就是所謂的「買賣不破租賃」原則。因此，只要房客合法承租，就可以依約使用到租約期滿。

本案例中，房客在租約到期後卻不願搬走，主張有二十萬元押金在房東那裡，因為押金並非封騰所收受，封騰也非租賃契約的當事人，雖依約必須讓房客使用房屋到租約期滿，但並無返還二十萬元押金的義務。

所以，在租約期滿後，如果房客還是堅持不搬走的話，封騰可以向法院提起遷讓房屋訴訟，請求房客搬遷，立刻交還房屋，因為此時房客已無占有的權利。

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