台北市長郝龍斌擬在俗稱「小帝寶」的空軍總部基地興建兩千戶青年與社會住宅，只租不賣，馬總統也指示由相關部會成立專案小組推動。政府正視高房價引發的社會問題，開始推動社會住宅，值得肯定。

行政院長吳敦義指出，社會住宅實施辦法還未定，可能由政府蓋、交由社會公益團體管理，或讓建商蓋、由政府界定租金。的確，「軟體營造」是社會住宅的關鍵所在，不能僅有「硬體營造」而沒有軟體營造。台灣早年由政府興建的國民住宅，因品質不佳，屋漏牆裂，加上管理不善，淪為廉價國宅，民怨叢生。

事實上，目前也有出租國宅，但數量極少，無法滿足社會需求；而出租管理也不上軌道，成為「問題房舍」，一般人入住意願不高。因此，如何汲取經驗，發展出一套新辦法，不論是廉價出售或只租不賣，良好的管理都是重要關鍵。

只租不賣的社會住宅要訂出一套管理辦法，包括入住資格，失去入住資格後的處理方式。一般都是以家庭人口與所得做為審核資格的基礎，至於所得超過標準後該如何處理，也應有所規範。

租屋者與購屋者的心態有別，前者因房屋不是自己的，多不會用心維護保養，住幾年下來可能牆壁粉刷剝落、廁所不通，而需要「房東」出面解決，否則原租戶搬出後，會影響後繼承租者的意願，甚至淪為破落戶。

政府在擬定社會住宅實施辦法時，可以考慮以非營利組織（社會公益團體）為興辦主體，由營造公司負責硬體，非營利組織負責軟體營造與管理，政府負起興利與評鑑的責任。而非營利組織（社會公益團體）的角色，也要有清楚定位，才能扮好「房東」角色。

新加坡興建許多公共「組屋」，通常是大片高樓，建築品質很好，政府規定售屋價格不得超過成本價，差額由政府向建屋局補貼。更重要的是，新加坡建屋局負責管理維修，包括衛生、水電及每七年進行一次外牆粉刷等。「組屋」雖是出售的，但管理方式仍值得參考。

擁有世界最大貧民窟的孟買，近年便與開發商合作，把貧民窟土地更新再利用。貧民窟都是矮房子，拆掉蓋大樓，只要一部分土地就能容納原有住戶，其餘土地讓建商蓋商場、大樓或豪華公寓出售。我們現在也推動都市更新，若能結合孟買作法，興建高樓層社會住宅，把餘屋出租，也能達到「只租不賣」的原則。

就「小帝寶」來說，非但不是貧民窟，甚至是台北市精華地段，興建兩千戶社會住宅是否符合最佳利益？政府若把這塊土地標售，再去地價較低的郊區購地，興建更多出租住宅，應該比興建「小帝寶」能照顧更多經濟弱勢者。

香港除了三成民眾向政府租房，另有兩成是住在政府興建、出售的公屋，新加坡則興建近九成住宅，以嚴格規範出售。

台灣人有「有土斯有財」觀念，「只租不賣」未必符合民眾長期需要，若能結合早年低價出售國宅，用星、港辦法來管理，也是推動「只租不賣」社會住宅時可一併考量的。