日本降低以房養老門檻

避免下流老人增多

「以房養老」是以逆向抵押貸款方式，讓老人每月有固定的生活費。日本學者表示，現在「下流（社會下層）老人」、「老後破產」問題備受關注。因此以自宅當擔保，借得年長後所需資金的貸款商品，去年三月起，日本三大銀行，瑞穗、三菱東京日聯、三井住友推出「以房養老」，目前辦理案例有增加的趨勢。

以房養老最大特色

不需在生前還錢

日本總務省調查，六十歲以上退休人士，家計平均每年不足七十一萬日圓（約新台幣二十一萬元），只好拿儲蓄金過活，擔憂儲蓄用光的家庭相當多，因此銀行相準以房養老業務的商機。

辦理以房養老業務的銀行規定申辦條件各有不同。有的銀行以五十五歲或六十歲以上為對象，貸款人先要將自家的土地、建築物給銀行做擔保後，在銀行規定的範圍內可借得現金。利用這種方式貸款者死亡後，由繼承人清償貸款，或由銀行拍賣房屋來償還本息。對於沒有子嗣的夫婦，用這種方式，可享受較自由自在的晚年。

日本聖學院大學人間福祉系客座副教授藤田孝典表示，現在「下流老人」、「老後破產」備受注目，他擔任代表理事的NPO法人Hotplus，陸續接獲生活窮困的銀髮族洽詢。其中有很多都是沒什麼儲蓄，只有住宅資產，他向這些人推薦「不動產擔保型生活資金」制度。

日本以房養老業務大致分為二種。一種是地方自治體等公家機關所實施的業務，另一種就是商業銀行所實施的業務。東京都武藏野市於一九八一年首先實施，後來都市的自治體也開始以直接或間接的方式辦理。現在自治體當中，像是東京都世田谷區「世田谷銀髮族資金融資制度」、兵庫縣伊丹市「親善福祉資金斡旋融資事業」。厚生勞動省於二○○二年十二月起，以「都道府縣社會福祉協議會」做為實施業務的主體，創設長期生活支援資金貸款制度，辦理「不動產擔保型生活資金」。

在民間，信託銀行等金融機關，像是東京之星銀行推出「充實人生」的商品。此外，有的售屋公司就是利用「以房養老」的方式在售屋。

日本，中古屋市場不活絡，普遍認為 「地上物」不值錢，所以有擔保價值的通常只有土地，因此要辦理「以房養老」的門檻高。加上，日本民眾習慣將房子留給子孫，所以市場起初難見成長。

放寬申貸門檻

金融機構轉趨積極

但約從三年前開始，隨著媒體的報導，承辦以房養老業務的金融機關明顯增加，以地方銀行為主，已有約三十家銀行實施。

以東京之星銀行為例，去年三月底的契約數比前年增百分之二十七，但向金融機關或公家機關洽詢的件數多，真正簽約的比預期少。主要是，金融機關多以土地為擔保，公寓、附定期借地權的住宅不納入融資對象，不少民眾無法符合「土地鑑價在二千萬日圓以上」的條件。

不過去年地方銀行大多降低門檻，只要土地鑑價約一千萬日圓以上就可申辦。如果房子是在都市的獨棟住宅，更容易申辦。但專家呼籲，辦理以房養老幾個風險。包括有「長壽風險」、「不動產價值變動風險」及要清楚有「利率變動風險」。

釐清以房養老風險，最好與法定繼承人商量，是要將配偶列為連帶債務人，或是將不動產信託，將配偶列為受益人，依金融機關而異，所訂的條件不同。有些人捨不得放棄「充滿回憶的家」，也是業務不振的原因，還有金融機關規定要申辦時，需獲法定繼承人的答應，而有些孩子反對父母辦理以房養老。

在美以房養老接受度高

老年生活更有保障

住在賓州的七十五歲瑪麗（Marie）同許多美國退休老人一樣，生活的唯一經濟收入，就是社會福利養老金。有限的養老金讓她生活相當拮据，不僅被債權公司追著跑，還因為幾次心臟病發入院，龐大醫療費用的壓力，讓她瀕臨宣告破產邊緣。瑪麗申請逆向房貸後，不但把債務還清，每個月還多出了三百（約新台幣九千六百元）到四百美元生活費。她說：「逆向房貸救了我的命。」

資產活化

晚年生活有更多選擇

據美國「全國逆向貸款機構協會」統計，從一九八九年迄今，已有八十多萬個家庭申請「以房養老」，生活狀況因此得以重大改善。逆向房貸以年滿六十二歲以上者，可以拿名下房地產，向銀行或金融機構申請抵押，依照申請人年齡、當時利率以及房價等不同條件，決定貸款金額及年限。

從「養老」的觀點來看，逆向房貸優點在於，現代人壽命越來越長，逆向房貸可以做為漫長退休生涯的基本生活收入。也有民眾選擇把原本的房貸餘款付清，或者支付醫藥費，或做為子女的教育基金，甚至拿來完成環遊世界的人生夢想。申請的屋主百年後，依然可以讓兒女繼承房子，繼承人可以自行償還貸款保留房子，或者透過出售換現的方式，償款逆向房貸。

財務專家建議，打算在這棟房子長久居住的老年人，比較適合辦理以房養老，關鍵在於以房養老的手續費或過戶費頗高，而若房子不再是申請人的基本住所時，就要開始償還貸款。因此如果因為身體狀況而要住進養老院，申請逆向房貸其實並不見得划算。

另外，如果想申請美國聯邦政府的「社會安全生活補助金」或其他低收入戶福利計畫，最好事先查清逆向房貸的貸款申請下來後，會不會導致申請人的資格條件產生改變。

投訴案件時有所聞

諮詢專家並和家人溝通

至於「以房養老」的缺點或風險，美國消費者金融保護局從二○一一年底到二○一五年初，收到相關投訴案例就有一千二百件，其中大部分是因上了年紀的消費者及其家屬，對於逆向房貸的各種細節內容感到混淆，覺得受挫惱怒。

非營利政策研究組織「消費者聯盟」資深律師賈西亞（Norma Garcia）表示，申請逆向房貸的老年人，必須非常小心謹慎，才不至於最後失去房子。他指出，很多老年人並不知道，辦理逆向房貸後，如要繼續保住房屋所有權，一定要按時繳交房屋稅、房屋保險以及維持房子基本修繕，若其中一項沒有做到，都有可能讓房子遭到貸款機構扣押。

若申請人與身障兒女同住，或者負責養育幼齡孫輩，一旦申請人過世，根據規定，同住在這個房子的家人，除非把申請的貸款立即繳清，否則就會失去房子，無法繼續居住。

以房養老 退休生活免煩惱

十年後，台灣將邁入超高齡社會，新一代初老族積極看待退休生活，強調健康、自我實現與尊嚴人生，要他們當「伸手牌」向小孩拿錢，可能說不出口。「以房養老」成為這群「回甘世代」最適合的經濟來源。去年底公股行庫推出以房養老至今年三月底，放款件數已達一百二十五件，才三個月總金額累積達新台幣八點九十四億元。

楊明珠、顏伶如、邱柏勝、田裕斌
申辦理由非常多元

「早年是養兒防老，現在是以房養老。」土地銀行個人金融部經理賴靖元表示，由於低薪、高房價等因素，年輕人的負擔愈來愈重，加上消費習慣改變，「勉強養父母還可以，但要讓父母過好生活，可能不太容易。」

此外，這一代的老人，更重視生活品質，往往有很多的人情世故、聚餐、旅遊等支出，「如果子女收入不高，可能無法負荷。」因此，想要過好品質生活、卻又不願帶給子女壓力，申辦以房養老貸款的動機更強烈。

有一位八十幾歲的李爺爺，在台北市信義區有一棟房子，鑑價二千八百八十萬元，他向土銀申請以房養老，月領十萬元。有了這筆錢，他要跟朋友去旅遊、請兒女吃大餐、發大紅包給孫子，都綽綽有餘。

賴靖元指出，有些人是以此作為主要經濟來源，有些人做醫療費用所需，也有部分是補貼月退俸讓自己更寬裕，甚至有人是為了家庭和諧，申辦理由非常多元。

如有位客戶子女很多，但其發展狀況各異，有些很會賺錢較能奉養父母，也有些經濟能力差自顧不暇。若以子女拿錢數衡量誰較孝順，容易造成彼此之間的嫌隙，用自己的房子申請貸款，「反正以後誰有能力，就還錢把房子贖回去，還可解決繼承問題。」

當錢不再是問題 有助家庭和諧

有趣的是，客戶申請以房養老後，時常請子女回去吃飯維繫感情，結果子女變得更孝順，家庭也比以往和諧。「因為家庭關係出問題，往往牽涉『錢』的因素」，當錢不再是問題時關係就能穩定。

賴靖元說，健康老人申請以房養老，可以讓自己活得更有尊嚴；失能老人，申請以房養老可以挹注龐大醫療與看護費用，減少子女負擔。七十歲獨居的林媽媽，子女長期在國外就業，因此僱請全日看護陪同居住，後來她發現，自己腦力有退化現象，擔心未來失智生活無法自理，便向銀行辦理以房養老與安養信託，以自己的房產抵押，約定每月給付五萬元，支應生活及看護費。

此外，有沒生小孩、沒月退俸的「頂客退休族」，會申辦以房養老，將房地產抵押換回養老金使用。這類族群對以房養老的需求最大，未來會針對這類客戶量身打造適合的安養信託服務，讓他們能「活得健康、活得有尊嚴」。