編譯／潘楠慕

日本的人口分布並不平均，全國一億三千萬人中，約三分之一集中在東京和周邊的大都市區。這種狀況，也導致交通擁堵、就業緊張、住房困難、水資源吃緊、環境汙染等問題。東京是世界級的國際化都市，但在經濟高速成長、城市化快速推進的過程，也面臨嚴重的人口膨脹。

為了加以改善，東京當局已採取多種政策措施引導、疏散人口。透過優化升級產業結構、開發城市副中心和新城，建設大都市圈等措施，有效促進了人口的流動和合理分布，控制人口規模和結構。近來，當局也考慮提供優惠，鼓勵民眾遷離。

據日本放送協會（NHK）報導，日本政府正在考慮，提供搬離東京二十三個區、前往其他地方求職者最高三百萬日圓（約新台幣八十二萬元）的補助。

東京和周邊大都市區總人口約三千八百萬，且已連續二十二年遷入人數高於遷出人數，使日本當局在面臨少子化和高齡化問題之際，還得應對人口分布不均的棘手狀況。

日本農林中金綜合研究所主席研究員南武志指出，「東京生產效率高、工作機會多，導致人口集中。在總人口減少的情況下。人口向大都市集中，會導致地方城市沒落」。

有鑑於此，日本政府過去數十年來持續透過各種政策改變人口不均的現象，鼓勵民眾離開人口高度集中的地區，協助重建人口稀少的「振興地區」。一些地方政府已透過稅務優惠鼓勵企業遷出東京，有些也提供公司搬遷的費用補助。

據《日本時報》報導，瀨戶內海一座島嶼正透過公眾募資（crowd funding）招募資金，把翻新老舊的房舍，供新遷入的住民居住。當局還考慮，把東京快速增加的高齡族群遷移到首都以外的地方。

一些「振興地區」為了吸引民眾入住，甚至以極其低廉的價格出售或免費贈送閒置的房產，希望以這項稱為「Akiya」的空屋回購計畫來疏散人口，並協助經濟能力較不足的年輕家庭購屋。

然而，目前為止這項計畫的成效並不顯著，一方面是這些地區相對較為落後，無論是就業、教育、醫療等方面都難以和大城市相比，吸引力不高。

不過，愈來愈多年輕的東京居民有意遷出，搬到較小型、物價較低且較安靜的中小型城市生活，一些地區已經成功吸引民眾和企業，例如九州的福岡市。這座中型城市已吸引大量科技業人才和新創公司進駐，關鍵在於此地的物價低廉，且地理位置更接近亞洲其他地區的人才與市場。

據日本總務省調查，年齡在二十至三十歲之間的民眾，有四成二表示希望到農村居住，比率是各年齡層中最高。調查顯示，「希望下一代能在良好的自然環境中成長」以及「能夠享用到便宜、新鮮、安全的食材」，是他們想要前往鄉村地區生活的主因。

日本政府也全力配合，努力改善當前城鄉人口不均的情況。例如，日本農林水產省已啟動支援農村住房建設計畫，在北海道旭川市、山梨縣北杜市等六個地方作為示範地區，建設寬敞優質的農家住宅，吸引更多人遷入。

德國 租屋樂園美譽不再

無殼蝸牛 柏林居大不易

十年前，在德國柏林尋找理想的租屋地點並不困難，但時至今日，房租高漲已讓許多人望而卻步。據房地產公司CBRE數據，柏林房租在過去三年內飆漲逾兩成。

第二次世界大戰結束後的數十年間，企業撤離西柏林，這座城市因租金低廉吸引許多藝術家和學生進駐。柏林圍牆在一九八九年倒塌後，柏林的房租依然親民。

然而，隨著科技產業和高科技人才進駐，柏林持續朝大都市發展，也帶動長期低迷的房地產市場。隨之而來的，就是租屋者的困境。

柏林人口在過去十年內增加近一成，但新增的公寓住宅卻不多，導致當地一屋難求，租金水漲船高。

柏林租屋者協會（Berliner Mieterverein）主席魏爾德（Reiner Wild）表示，儘管德國推行租金限制，但專家指出，這項法規並未在柏林達到預期的效果，因為這項法規並未涵蓋翻新的公寓和新建住房，柏林約有三分之一的公寓不受新法規約束，房東依然可以大幅調漲租金。

此外，即使是必須受新政策規範公寓，在供不應求的狀況下，房東也仍可私下漲價，許多租屋者為免另尋住處的麻煩，寧可接受漲價，不願舉報租金違規行為。

對外籍人士的偏見，也導致許多初來乍到的租屋族苦不堪言。為德國企業的新員工尋找住房的McKay Relocation Services公司表示，外籍人士在柏林房地產市場中，明顯屬於弱勢。

該公司的露蘭德（Katrin Ruland）表示，柏林租屋市場供不應求，許多屋主對房客愈來愈挑剔，門檻也不斷提高。例如，房東傾向出租給家中有兩份收入的德國夫婦，因為這類房客的收入相對較高且穩定，較能長期負擔房租。

來自其他國家的租屋族常面臨歧視，即使工作穩定、高薪，許多德國屋主仍不願出租給外籍人士，歧視和種族主義問題相當明顯。當前的柏林，早已不復「租屋樂園」美譽。

印度 新創企業 活化失衡租屋市場

印度為了保護相對較弱勢的租屋者，早在一九四八年便制定「租金管制法」（Rent Control Act），控制租金上限且限制驅趕房客；屋主如欲調整租金，需先通過政府部門批准。

這項法案的立意極好，但隨著時間推移，卻產生扭曲現象，由於過度強調對租屋者的保護，使一些房東認為租金的投資報酬極低，無利可圖，不願意修繕房舍；此外，房東也常面臨租房客利用法律漏洞強占房屋，拒付租金的狀況。

房東出租願意持續下滑，導致租房極度供不應求。多數屋主寧願讓房屋閒置也不願出租，除非房客願意接受極其嚴苛的條款。其中之一，就是令人咋舌的押金。

依據法令，印度的房屋租金有上限，但並未限制押金的收取標準。為了避免損失，許多屋主要求租屋者須繳納十個月以上的押金。

隨著民怨持續升高，當局在二○一五年頒布「租賃示範草案」（Draft Model Tenancy Act），針對租金上限、調漲房租的限制加以改革，回歸市場經濟，另一方面也規定押金收取標準，不得超過三個月。

然而，由於印度政府結構為聯邦制，中央發布的「草案」只是參考標準，地方政府並不一定完全遵守。

地方當局的推諉和行政效率低落，讓民眾難以擺脫租屋地獄，也開始出現抗議活動。例如，邦加羅爾州政府至今行動緩慢，民眾持續發起請願活動要求加速法案通過，明年是否能順利推出法案尚待觀察。

印度租屋不易，也衍生幾項獨特狀況。首先，高額押金令許多人無力負擔，銀行因此推出多種「租房押金貸款」。此外，共享辦公室（co-working space）大行其道，可以免於押金壓力。再者，由於租房多數不提供家電，印度的家具、家電租賃電商因而蓬勃發展。

另一方面，印度租屋市場型態也持續轉變。在傳統租屋模式之外，也興起房東分租風潮。對屋主而言，無須擔心房屋收回問題，租屋者則能以較低價格找到棲身之所。

此外，新創企業也嘗試透過科技化、規模化、網路化，提供新興住宿方式。他們與屋主簽訂長約，獲得同意後把老舊房屋整修裝潢後轉租，且多數提供家電、網路。如此一來，屋主可獲得長期租金收入，租屋者的租金降低，這些新創公司則賺取差價，三方互惠。