文／楊靜雯整理

房客違約使用承租物，經房東阻止後仍繼續者；房客遲付租金，經房東催告仍拒繳，且金額（經抵扣押金後）已超過2個月的租額；房客違法或違約轉租；房客趁房東不知或不顧其異議，取去留置物；其他租約明定得終止租約之事由。

案例：

阿國將五樓公寓房屋出租給一對年輕夫妻。近期，阿國接到其他樓層住戶反應，這對夫妻時常會帶不同的朋友半夜進出公寓，影響其他住戶安寧，也擔心居住安全，雖有向該對夫妻反應，卻一直沒有獲得改善。阿國不堪住戶一再抗議，實際到租屋處查看後，發現屋內環境髒亂，牆壁都是塗鴉，於是決定不再租給這對夫妻。

請問，阿國是否可以上述狀況一直未獲改善，以及常常未按時繳納房租為由，要求退租？又是否有規定，需於多久前通知租戶？

黃于珊律師詳解：

根據我國民法第438條規定，承租人應該依雙方所約定的方法來使用、收益租賃物；如果沒有約定方法，就應該依租賃物的性質來決定其方法，並依此方法來使用、收益租賃物。再者，如果承租人違反前面所規定的方法使用、收益租賃物，而且經出租人阻止仍繼續為之，出租人就可以終止契約。

另外我國民法440條也規定，承租人支付租金若有遲延，出租人可以約定一定期限，催告承租人支付租金，如果承租人未於出租人所定的期限內支付租金，出租人就可以終止契約；但為了保護房客，也特別規定，租賃物是房屋的話，承租人遲付租金的總額，如果沒有達到兩個月的租金，出租人不得依前述規定終止契約。

本案中，房客將阿國的房屋弄得髒亂不堪、牆壁都是塗鴉，應可認為未依正常方法來使用該房屋，若經阻止仍不改善，阿國就可以終止租賃契約。但關於未按時繳款的部分，除非房客積欠的房租已超過兩個月的租金（抵扣押金後），且經催告仍拒繳，否則阿國不能終止租約。

但阿國若以前一項事由終止契約，則無須再為催告，且法律並未規定應提前多久通知，因此可以立刻終止契約。

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