文字／高愛倫

對買房子的人而言，是建築公司重要？還是廣告公司重要？是蓋房子的人厲害？還是賣房子的人厲害？

以預售屋與成屋代銷立業，甲山林機構董事長祝文宇是不折不扣「賣房子」的人；按理，房屋建築品質的好壞不是來自他，但是他卻能在有限時間裡完售，這種瞭解市場、掌握市場、引導市場的絕學絕技，讓他理所當然的喧賓奪主，在房產業自我演進到可為房屋品管認證的地位。

早年，甲山林鑑定房屋品質的公信力凌駕於建設公司的商譽，所以在廣告行銷與房屋競銷的績效上，打遍天下無敵手。

從深耕到深精，甲山林三十年盤據房產江山的功力，一再進化，在祝文宇的領軍長征下，單一的賣房子能力神速進階，逐年拓展範疇，將「建設開發」、「物業管理」、「裝潢設計」，三體合一，從此不再拘泥房產交易為事業主體，而是定位「居住領域的全方位服務」。這項概念的移轉，讓祝文宇每年都在幾百億的高峰上插旗衝鋒。

祝文宇承認：「數字愈做愈大，心臟也必須愈愈來愈強大。」更瀟灑說：「滿足多數人的需要，就是滿足我個人最大的成就感。」

逢甲大學都市設計系畢業的祝文宇是「居住正義的實踐者」。他堅定的界定：「平價高品質就是居住正義的基本條件」。不是人人都有富爸富媽，不是個個都有職業外的生財機會，所以，用薪水買房才能正確且全面的解決居住問題：「我讓很多月薪三萬元的人靠自己的能力擁有房子。」

台灣居住問題，已是嚴重社會問題；祝文宇洞悉所有癥結。「台灣現象特殊，薪資結構20年不動，不僅香港、新加坡基本薪資是我們數倍，連曾經落後很多的中國都快超越我們。薪水不漲房價漲，怎麼可能人人有屋？」

祝文宇說：「國宅、合宜住宅雖然政策動機良善，卻規範有漏洞，因為受惠戶在5年、10年後就可以進入交易市場自由買賣，特價屋最後完全商品化，對社會繼起的貧戶有什麼幫助？正確的做法是：當初條件符合而取得國宅的居住戶只要遷出，就必須由相同條件的人承購，這才是合理的機制。」

蓬勃景氣

恩威並施公權力

推動都更燃眉急

關於台灣老舊住宅的都更問題，祝文宇覺得：「要改變台北都更受挫的窘況不難，朝野都不要以政治議題阻礙進步：強制危樓禁居、提高改建獎勵、鼓勵自由競爭，都是必需的。」

「政府如果不懂怎麼做，可透過抵稅方式鼓勵台積電、長庚、國泰這些科技、醫療、金融業都來投資民間企業，這些在社會上有信譽的領導人，會比很多建築業更有品牌地位。」

「台灣也可以發展居住島、生活島的模式，大量歡迎因工作而遷入台灣做短暫定居的外籍人士，如果在西台灣引進兩億外籍居住人口，經濟利益比觀光可觀太多，全台灣的人都可以因而致富。」

「政府對人民居住需求的規畫，太不內行。」

「現在的房屋新稅制，幾乎讓自家房子一年廢掉一坪。」

「舊屋都更與土地資源進行智慧分配，才能讓薪水階級買房子。罵建商沒有用，因為土地取得成本太高。」

「都更推動節奏愈快，社會朝氣亮點愈強。」

「政府的前瞻計畫著重交通運輸佈點，在人口密度高低落差大的城鄉之間怎可能產生平衡效益？」祝文宇直言：「這個政策，無益百姓。這筆經費如果用來改造全國居住品質，可以蓬勃社會景氣。」

「正直的政府應該強化恩威並施的公權力。日本多摩市把低收入戶拉到非開發過度的核心區，不但照顧到低收入戶的居住需要，也沒有阻礙都市的繁榮發展。」

「舊宅改造可以連帶解決停車位問題，交通也自然得以改善；但是所有社區新建都必須大規模規畫，否則改變的只是一個房子，而不是居住環境。」

破解密碼

驚艷豪宅首創人

邏輯轉移惠百姓

祝文宇不時飛翔世界各國，看遍House之美，激發電光石火創意，但是在台北市區，土地資源的成本與人口密度的過高，House毫無生存機會，這樣的美宅只能蓋在陽明山上。

陽明山地處偏僻，每月維安保護與園藝照顧大概就要30萬，再有錢的人也不想這樣開銷，House推動有礙，祝文宇一念變通，改在台北蓋160坪至260坪的「仁愛帝寶」。不僅是台灣「豪宅」字詞的由來，也掀起動輒數百坪規格的「大豪宅」風潮。

但是這個驚豔建築，帶給祝文宇的滿足感卻欠缺持續力。「這麼好的房子，卻只能讓168戶擁有。」他突然覺得很不甘心，胸膛裡的熱血一再竄流後，他心念成型：「我要讓這樣品質的住家普及化，我要鼓勵認真工作的人，我更要蓋出人人都買得起的房子…。」

一戶售價兩三億的豪宅邏輯，怎麼可能移植給尋常百姓居家？都市設計系的專修理論與市場操作的實務經驗，很快就讓祝文宇找到破解密碼。

顯赫的豪宅是建立主人的優越感。

精實的房宅是建立主人的幸福感。

祝文宇在優越感與幸福感的平行中，融合出新的居住文化。「市場愈大，單價愈低」，為了要落實這樣合理的價量關係，祝文宇先評估新北市鄰近區域，從紅樹林、淡水、三峽、土城、板橋、甚至新店，最後，他篤定認為：高速公路興建完成的基隆離台北市最近，只要能擁有大面積建地，一定可以實踐夢想。

2005年開土興建的仁愛帝寶，10年後在基隆的麥金路上重現磅礡身影，168戶豪門居變身為1800戶的基隆城上城社區，也是目前全台灣最大的社區。甲山林祝文宇的建築主導、宏國建設的土地、潤泰尹衍樑的營造，地產業的三大龍頭初次結合，再加上100億的建築成本，從景觀打造到格局設計足以成為建築美學的示範，越南、泰國政府官員都專程來觀摩取經。

仁愛帝寶如果少了仁愛路的綠蔭大道，帝寶還會是寶嗎？

綠蔭或植物對建築的加分效益，最能寫出「心曠神怡」這四個字的註解，在一座岩盤上分布興建下城、中城、上城區塊的城上城，就以植栽的養護贏得讚嘆。

宏國建設副董事長林鴻道是城上城建案的大地主，他對祝文宇選擇建材的不計成本執著表示佩服。「祝董蓋房子，很像是藝術家表達作品。」

林鴻道問祝文宇為什麼整個社區中庭都要用頂級的進口石頭？答案很自在：「人生總要留點什麼讓別人也覺得很不錯的嘛！」

當頭棒喝

獎勵放大容積率

老宅更新有動力

都更為什麼窒礙難行？祝文宇有何建議？

「放大都更後的容積率，讓屋主得惠。」這就是最簡單的誘因。

給了糖吃還不配合國家進步政策，只有給予當頭棒喝。

「調整稅制，提高老宅危樓稅賦。」

「政府徵收都更遷出戶，暫以社會住宅列管給貧戶居住，拒絕都更的人自會選擇要不要原屋原居。」

加重持有稅、跟低收入同住、提升容積率獎勵，三線同行，祝平宇相信台北市與整個台灣的居住品質都會進入新的等級：「我們有好山好水好空氣，當然應該有相同的居住品質來彰顯這樣得天獨厚的天然環境。」

公德品質

建築師打造品味 公德心塑造品質

買房子並不是坪數乘單價而已，因為實價登錄的成交價不能顯示屋況、建材、容積率、居住戶鄰居品質的背後意義，所以價格標準不盡公平。

「實價登錄不該，也不能讓同一社區屋價統一化。」但祝平宇同意：「讓房價透明化是好的。」社區，有以住戶品質高享譽的，也有以住戶水準差見聞的，住戶水平的高低，對社區的房價行情會產生連動影響。

喜歡光雕噴泉的購屋者，住進社區，卻不願意分擔照明、噴泉費用，逐漸推翻當初自己被吸引的美學成本，這就是把周邊條件與附加價值自動歸零。

「建築的品味是靠建築師與建商打造的，生活的品質是靠住戶制約關係與公德心保持的。」祝文宇自許不懈：「雖然我蓋豪宅無數，但是我也全力推動居住正義，只要政府有心拿出公權力，人人有屋毫不困難。」