案例:
李老夫婦六十多歲,結婚至今未曾購屋,都是向他人租賃房屋。最近,李老夫婦因兒女都成婚了,想搬到較小的房屋居住,也看中了一間不錯的房子,但房東卻說不想租給年紀大的房客,讓李老夫婦相當沮喪。請問,房東是否可以因房客年紀而拒絕出租?
賴瑩真律師詳解:
依據私法自治的精神,一般民事契約有所謂的「契約自由原則」,即:一、締結契約的自由。當事人得自由決定是否訂立契約;二、選擇契約相對人的自由。當事人可以自由選擇與任何人訂立契約;三、決定契約內容的自由。在不違反法律強制規定、禁止規定,及公序良俗的情況下,當事人可以自由訂立契約內容;四、契約方式的自由。除了法律強制規定外,當事人得自由選擇以何種方式締約。
在本案例中,依據契約自由原則,房東有選擇契約相對人的自由,因此,房東若考量到房客年紀太大,不符合他設定的房客條件,當然有權利可以拒絕出租。
值得一提的是,若李老夫婦仍住在原本的租屋處,原來的房東可否因為李老夫婦年紀太大,而不續租給他們呢?
如果李老夫婦與原房東是簽署定期租約,在租約期限屆滿之前,除非有法律規定可以提前終止租約的情況,例如違約使用、遲付租金,違約轉租等,房東不得任意終止租約。
而如果是簽署不定期租約,依土地法第一百條規定:「出租人非因左列情形之一,不得收回房屋:一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額,除以擔保金抵償外,達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。」故房東亦不得任意終止租約。
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