今年元旦公告的各直轄市、縣（市）公告地價及公告土地現值，顯示全國公告地價較前一次一○二年評定調升了將近百分之三十一，是八十三年以來最大的升幅。全國公告土地現值則較一○四年調升百分之六點七，使得全國的公告現值占一般正常交易價格比例首次超過九成。許多民眾擔心房地稅負大增，實則不然，有必要進一步釐清。

依內政部的說法，一○五年適逢三年一次重新規定地價，地方政府調整時主要是參考過去三年土地市價變動幅度，並綜合考量地方財政需求、民眾地價稅負擔等因素作最後決定。雖然看似調幅很大，但一○五年全國公告地價占一般正常交易價格比例為百分之二十點五○，與一○二年的百分之二十點一九相當。顯示「名目」的公告地價調幅只是「適度反映」土地市價變動，「實質上」並沒有比三年前更高。且由於公告地價是每三年才調整一次，等於公告地價在過去三年期間維持不變，也就是遠遠落後於一般正常交易價格甚多，顯然地方政府在過去三年地價稅收入，實際上嚴重偏低。公告地價的調幅大，並不等於加稅，而是代表地方政府過去的地價稅少收。

所謂的「一般正常交易價格」是經由全國各地政機關的地價人員查估出來的結果；並非市場上的真實土地價格，可能低於市價。因台灣目前約有一千五百多萬筆土地，但全國地政機關的地價人員也只有六百多人，地價查估作業不得不以區段方式進行，難免會有抽樣偏差。依「地價調查估計規則」，地價調查應以買賣實例為主，先估算全棟房地可出售總價格，扣除全棟建築物的現值及裝潢、設備及庭園設施等現值和全棟建物買賣正常利潤後，才算出土地的可出售總價格。實務上遭遇到很多困難，因此「一般正常交易價格」常被低估。

據地政專家的研究，將公告地價占「一般正常交易價格」的比例，和公告地價總額占申報成交總價額的比例互相比對，發現一般正常交易價格實際上最多只有市價五成，最低的甚至只有三成。因此上述的公告地價數據未必代表「公告地價調幅已適度反映土地市價變動」，甚至可說全國的公告地價只占真實市價的百分之六至百分之十之間。而地價稅的稅基通常是公告地價的八成，顯然地價稅的稅基只有市價的百分之八。

目前地方政府課徵的財產稅，長久以來都有嚴重偏低的現象。推其原因並非中央政府所訂定的稅率不夠高，而是地方政府在制訂「稅基」方面嚴重偏低。結果除了導致地方政府財政困窘之外，等同於鼓勵有些人囤房囤地，又在房市短進短出，從而助長了房價的不合理飆漲，破壞社會居住正義，地方政府實在要負很大的責任！

因此，除了肯定馬政府在房地合一實價課稅方面和囤房稅方面的突破之外，建議新政府在未來應建立一套促進地方政府擴大財產稅稅基的誘因機制。未來修訂財政收支畫分法時，應將地方政府在財產稅方面的努力納入中央統籌分配稅款或補助款分配的主要指標。讓地方政府自食其力，提高財產稅的稅基至市價的合理比例，不但可以改善自己的財政狀況，也可以促進房價合理化和居住正義的實現。