文／蔡志雄

這幾年政府為了打房，一再限縮房屋貸款成數，所以很多購屋者都會遇到一個問題，如果簽了買賣契約，萬一貸款成數不足怎麼辦？很多人建議可以在買賣契約中附註條件，「貸款不足，買賣合約自動解除」，但這樣就夠了嗎？

我曾經辦理過一個個案，買方在買賣契約中附註條件，「貸款不足七成，買賣合約自動解除」，之後銀行就房貸部分核貸金額只有六成，買方認為依當初說好的條件，買賣契約已經解除，賣方應該返還定金，但賣方認為貸款並未限定只有房貸，不足部分可以用信貸補足，不願退還定金。結果，地院認為，除以房地為擔保設定抵押權借款外，以個人信用貸款方式為部分之借款亦非少見，判決賣方不用返還定金。

所以，只寫「貸款不足七成，買賣合約自動解除」是不夠的，貸款除了以房地為擔保設定抵押權貸款，也可以包括信用貸款，但通常信用貸款利率比較高，也跟個人資力以及債信狀況有關，如果當初買方的意思是「房貸」不足七成就不買，那就應該寫清楚「以房地為擔保設定抵押權貸款不足七成，買賣合約自動解除」。

而且，每家銀行核貸的金額會有差異，按照上面案例中地院的邏輯來推論，到底是哪一家銀行就房地為擔保設定抵押權貸款核貸不足七成，也要寫清楚。否則，就算寫了「以房地為擔保設定抵押權貸款不足七成，買賣合約自動解除」，例如買方也找了土地銀行核貸只有六成，但不代表台灣銀行不會核貸七成，也不知道其他家銀行會核貸幾成？還是會有爭議。

我當律師，經常在法庭上聽兩造雙方的陳述，明明是同一件事情，但雙方的說法卻南轅北轍，好像是二個故事似的。從以上的案例你也可以瞭解，明明都已經寫了白紙黑字了，怎麼還會有爭議，對不對？那大家接著思考一件事情，假如口頭說的跟白紙黑字寫的不一致，你說會怎樣？是不是有很多人常常說合約只是參考，簽一簽沒關係，到時候都會跟說的一樣。

看了以上我說的案例，你覺得合約內容跟說的不一樣，可以簽嗎？還有，有多少人是說歸說，合約內容連看都不看，矇著頭就簽下去的？要我來看，說的跟寫的還有做的一模一樣，自然不會有爭議，如果一開始說的就跟寫的不一樣，那不出問題，難不成是期待運氣好嗎？（本文作者為包租公律師）